Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 3а-418/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Шишовой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителей административного истца ООО "СтавИнвест" - Мазур К.Н., Хачатуровой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтавИнвест" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СтавИнвест" (далее ООО "СтавИнвест") обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимого имущества:

1. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 15025500 +/- 33917 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: село Преградное. Участок находится примерно в 3 км по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости - 54 993 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

2. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 16513861 +/- 35557 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: станица Баклановская. Участок находится примерно в 0,5 км по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...> в размере его рыночной стоимости - 62 092 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

3. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 28465342 +/- 46683 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: здание колхозной конторы. Участок находится примерно в 3 км по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>в размере его рыночной стоимости - 95 074 000 рублей по состоянию на 09 февраля 2018 года;

4. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 8622800 +/- 25694 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: село Преградное Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 3 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости - 31 559 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

5. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5360990 +/- 20260 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: здание администрации сельсовета. Участок находится примерно в 3 км по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости - 19 996 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

6. земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 8839811 +/- 26015 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: здание администрации. Участок находится примерно в 3,0 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадь Октябрьская, дом 2, в размере его рыночной стоимости -32 972 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

7. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 4858800 +/- 19287 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: здание администрации Преградненского сельсовета село Преградное. Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 5,0 км по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости - 18 123 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

8. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5117300 +/- 19790 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: здание административной конторы. Участок находится примерно в 9,1 км по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...> в размере его рыночной стоимости - 18 780 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование иска указано, что ООО "СтавИнвест" является собственником (общая долевая собственность) спорных земельных участков с кадастровыми номерами <...>

На момент рассмотрения настоящего административного дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость указанных выше земельных участков сельскохозяйственного назначения, действовавшая в период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2020 года, является архивной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), ст. 24.18, абзац пятый ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Принимая во внимание, что возникший спор затрагивает права административного истца в правоотношениях, связанных с уплатой земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости, данный спор подлежит рассмотрению по существу вне зависимости от утверждения новых результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Соответствующая правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 г.

Оспариваемые административным истцом результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1381 от 27 ноября 2015 года.

По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила 153 662 783,40 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила 206 829 503,48 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>составила 82 587 453,84 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила 51 346 490,02 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>составила 84 665 941,80 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>составила 46 536 614,64 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>составила 63 953 968,48 рублей.

По состоянию на 09 февраля 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила 355 748 458,18 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения его рыночной стоимости.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета независимого оценщика <...>N 115/5/2020 от 23 декабря 2020 года по состоянию на 01 января 2015 года:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 54 993 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 62 092 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 31 559 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 19 996 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 32 972 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 18 123 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 18 780 000 рублей.

По состоянию на 09 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 95 074 000 рублей.

Указывая, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, поскольку ведет к неправомерному увеличению налога, рассчитанного из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, административный истец просил установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества:

1. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 15025500 +/- 33917 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 54 993 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

2. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 16513861 +/- 35557 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 62 092 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

3. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 28465342 +/- 46683 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 95 074 000 рублей по состоянию на 09 февраля 2018 года;

4. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 8622800 +/- 25694 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 31 559 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

5. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5360990 +/- 20260 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 19 996 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

6. земельного участка с кадастровым номером <...>площадью 8839811 +/- 26015 кв.м, в размере его рыночной стоимости -32 972 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

7. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 4858800 +/- 19287 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 18 123 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

8. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5117300 +/- 19790 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 18 780 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "СтавИнвест" Мазур К.Н., действующий по доверенности, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 262/2021 от 12 апреля 2021 года <...>.

Представитель административного истца ООО "СтавИнвест" адвокат Хачатурова О.А., действующая по ордеру и по доверенности (т.7 л.д. 20), поддержала уточненные требования ООО "СтавИнвест" и просила их удовлетворить.

Эксперт <...>, допрошенная в судебном заседании по проведенной ею экспертизе, пояснила следующее.

Так, на территории Ставропольского края ею было выявлено 25 схожих объектов, из которых подбирались объекты-аналоги, схожие по своим характеристикам с объектами исследования, т.е. анализ рынка полностью приведен в заключении с описанием характеристик, которые учитывались и влияли на спрос и предложения. В практике при оценке стоимости объектов, принято уточнять в телефонном разговоре как указанные, так и недостающие в объявлениях данные объектов-аналогов. В ходе телефонного интервьюирования авторов объявлений ею была установлена достоверность указанной в объявлении информации, а также уточнена недостающая информация, касающаяся имущественных прав и целевого использования земельных участков - выбранных аналогов.

Корректировка на имущественные права производится на различия в правовой определенности объекта оценки, связанные с затратами и потерей времени на его юридическое оформление. В рамках данного исследования рассчитывалась рыночная стоимость права собственности земельного участка. Так как объекты-аналоги N 1-3 принадлежат их правообладателям на праве собственности, поэтому примененная корректировка составила 0%. В случае принадлежности объекта-аналога на праве аренды, применяется иная корректировка, т.к. объекты на праве аренды стоят дешевле.

При составлении заключения ею, как экспертом, использовался Справочник оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2014 года. В 2018 году был издан новый справочник, который начали использовать во втором полугодии 2018 года.

На стр.104-105 заключения подробно описана примененная корректировка на местоположение, которая учитывает разницу в стоимости в зависимости от месторасположения. Корректировка на местоположение для земель сельскохозяйственного назначения может быть рассчитана путем сравнения среднего балла бонитета почв (показателя плодородия) в месте расположения объекта оценки и объекта-аналога. В рамках настоящего исследования средние баллы бонитета приняты в соответствии с приложением к постановлению Правительства Ставропольского края от 05 декабря 2001 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае" по состоянию на 01 января 2001 года. В данном случае использованный в расчетах показатель балла бонитета не является следствием определения кадастровой стоимости, он был использован при проведении кадастровой оценки для группировки подлежащих оценке земельных участков и существовал до проведения такой оценки.

Цена земель сельскохозяйственного назначения имеет зависимость от уровня плодородия почв, который в свою очередь измеряется баллами бонитета. Эта зависимость (цена/балл) не является линейной, т.е. цена за 1 га земель сельскохозяйственного назначения не увеличивается прямо пропорционально увеличению балла бонитета, она увеличивается в определенной зависимости измеряемой коэффициентом торможения (степенью зависимости формирования стоимости от значения того или иного параметра объекта, в данном случае балла бонитетом).

Корректировка на дату предложения составила 0%, т.к. ни один из объектов-аналогов не представлен на рынке более одного года (стр. 124 Заключения). В таблице 32 на стр. 126 Заключения приведены показатели, по которым применена корректировка на площадь, данные Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки. В зависимости от диапазона площадей объекта аналога и диапазона площадей объекта оценки рассчитывается корректировка на площадь.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и представители заинтересованных лиц: филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ставропольскому краю, администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, ООО "Агрофирма "Золотая Нива" в судебное заседание не явились.

От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтяревой О.И. поступили возражения на административное исковое заявление ООО "СтавИнвест", в которых содержится ходатайство о рассмотрении настоящего административного дела в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления (т.7 л.д. 53-59).

От представителя заинтересованного лица администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края Каракашевой Н.Г. поступили возражения на административное исковое заявление ООО "СтавИнвест", в которых она просила отказать в удовлетворении требований административного истца в полном объеме (т.7 л.д. 46-51).

От представителей заинтересованных лиц администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края, ООО "Агрофирма "Золотая Нива" поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Другие участники судебного разбирательства по административному делу о причинах неявки не известили, доказательств уважительности причин неявки не предоставили и не просили об отложении дела слушанием.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - Кодекс административного судопроизводства РФ) информация о времени и месте рассмотрения административного дела размещена на сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде первой инстанции.

Принимая во внимание, что стороны и заинтересованные лица по административному делу надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации N 8212 от 08 апреля 2020 г., в целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников судопроизводства по данному административному делу.

Выслушав объяснения представителей административного истца ООО "СтавИнвест" - Мазур К.Н. и Хачатуровой О.А., допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.