Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2021 года Дело N 3а-417/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Шишовой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя административного истца Элдарова И.К. - адвоката Цалоевой М.А.

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э.

представителя заинтересованного лица администрации города Невинномысска Сазоновой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Элдарова Ислама Камбулатовича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Элдаров И.К. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 234026 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленными объектами, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости - 100 678 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование иска указано, что Элдаров И.К. является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <...> площадью 73 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 234026 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленными объектами, расположенного по адресу: <...>.

Право Элдарова И.К. на пользование частью земельного участка с кадастровым номером <...> под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости с кадастровым номером <...> не оформлено.

В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года утверждена в размере 347 654 984,04 рубля.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке N<...> от 21 декабря 2020 года, выполненного <...>, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 100 678 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец указал, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушает его права и законные интересы, как лица, осуществляющего фактическое пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости. Ввиду того, что он осуществляет фактическое пользование земельным участком, с него взыскивается сумма неосновательного обогащения в размере арендной платы, рассчитанной в соответствии с нормативными правовыми актами, исходя из действовавшей в спорный период кадастровой стоимости земельного участка.

Элдаров И.К. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 234 026 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 100 678 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Определением Ставропольского краевого суда от 10 марта 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ГБУ СК "Ставкрайимущество", а также собственники зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <...> - ООО "Престиж", ООО "Пандора", ООО "РесурсИнвест", Семешко Дмитрий Николаевич, Маматханов Мухтар Байдукович.

В судебном заседании административный истец, действуя через представителя - адвоката Цалоеву М.А., уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере его рыночной стоимости 177 018 000 рублей, определенной в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы N <...> от 17 августа 2021 года <...>.

Административный истец Элдаров И.К., представители административных ответчиков: министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и представители заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество", конкурсный управляющий ООО "Престиж" и ООО "Пандора", ООО "РесурсИнвест", Семешко Д.Н., Маматханов М.Б. в судебное заседание не явились.

Административный истец Элдаров И.К. направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя - адвоката Цалоевой М.А. (т.2 л.д. 203).

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтяревой О.И. поступили возражения на административное исковое заявление Элдарова И.К. (т.1 л.д. 164-169). Кроме того, в суд поступило ходатайство от 07 сентября 2021 года (исх. N 03-2882/21) о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, подписанное заместителем начальника Управления Росреестра по Ставропольскому краю Мерзликиной М.Л.

От представителя конкурсного управляющего ООО "Пандора" и ООО "Престиж" Козицкого П.А. поступили отзывы на административное исковое заявление Элдарова И.К., в которых представитель заинтересованного лица просит удовлетворить иск и рассмотреть дело в его отсутствие (т.1 л.д. 178-179, 198-199).

Заинтересованные лица Семешко Д.Н., Маматханов М.Б. направили в суд отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие и удовлетворить требования административного истца (т.1 л.д. 174, 176).

Другие участники судебного разбирательства по административному делу о причинах неявки не известили, доказательств уважительности причин неявки не предоставили и не просили об отложении дела слушанием.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - Кодекс административного судопроизводства РФ) информация о времени и месте рассмотрения административного дела размещена на сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде первой инстанции.

Принимая во внимание, что стороны, заинтересованные лица и их представители надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации N 8212 от 08 апреля 2020 г., в целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судопроизводства по административному делу.

Выслушав объяснения представителя административного истца Элдарова И.К. - адвоката Цалоевой М.А., представителя заинтересованного лица администрации г. Невинномысска Ставропольского края - Сазоновой К.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Сахаровой В.Э., исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы N<...> от 17 августа 2021 года, проведенной экспертом <...> по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса РФ указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося плательщиком арендной платы.

При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что Элдаров И.К. является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <...>, площадью 73 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 234026 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленными объектами, расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д. 17-22, л.д. 23).

Право Элдарова И.К. на пользование частью земельного участка с кадастровым номером <...> под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости с кадастровым номером <...> не оформлено.

В силу прямого указания закона любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), следовательно, отсутствие договора аренды земельного участка не исключает обязанности административного истца возместить собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде не уплаченной арендной платы за пользование земельным участком.

Как видно из содержания представленных стороной административного истца документов, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 08 июня 2020 года по делу N А63-9071/2019 о взыскании с ООО "Пандора" неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, Элдаров И.К. был привлечен к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Поскольку административный истец в спорный период осуществлял фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером <...>, на котором расположен принадлежащий Элдарову И.К. на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером <...>, он неосновательно обогатился на сумму невнесенной платы за пользование земельным участком в размере арендной платы, рассчитанной в соответствии с нормативными правовыми актами с применением коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, исходя из действовавшей в спорный период кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, доводы административного истца о том, что результаты определения кадастровой оценки данного участка затрагивают его права и интересы, представляются обоснованными.

В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года утверждена в размере 347 654 984,04 рубля (т.1 л.д. 13).

В соответствии со статьей 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Согласно отчета об оценке N<...> от 21 декабря 2020 года, выполненного <...>, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 100 678 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года (т.1 л.д. 33-77).

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости указанного в иске земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области науки (оценочная деятельность), в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу определением суда от 26 марта 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <...>.

Согласно заключению эксперта <...> от 24 мая 2021 года рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 года составила 156 013 432,90 рубля (т.2 л.д. 23-151).