Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 3а-417/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозеровой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Турист" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Гостиница "Турист" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 859 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для социально - культурных целей; для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 593 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО "Гостиница "Турист" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 593 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 9 882 948, 99 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Гостиница "Турист" и заинтересованного лица ООО "Ярославльтурист" - руководитель данных организаций ФИО2 административный иск и ходатайство о взыскании судебных расходов поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал против взыскания с административного ответчика судебных расходов.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, полагали, что не являются лицами, с которых подлежат взысканию судебные расходы.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Гостиница "Турист" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Гостиница "Турист" является собственником (доля в праве N) земельного участка площадью 1 859 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для социально - культурных целей; для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Гостиница "Турист" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 9 882 948, 99 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:050207:2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 5 593 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

Так, оценщиком в качестве аналогов использованы три земельных участка, расположенные в Красноперекопском (<адрес> и <адрес> у <адрес>) и в Заволжском (<адрес> у <адрес>) районах города Ярославля, тогда как объект оценки расположен в Ленинском районе города Ярославля, являющимся центральным районом.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на Отчет приводит доводы о том, что такой отбор аналогов не является обоснованным и не отражает местоположения объекта оценки.

С указанными возражениями нельзя согласиться.

Из Отчета следует, что в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков под торгово - офисную недвижимость.

При этом, оценщиком заданы критерии отбора аналогов для включения в окончательную выборку - совпадение с объектом оценки по виду разрешенного использования (торгово - офисное и сервисное назначение), по площади и по нахождению в функциональной зоне, согласно Генеральному плану города Ярославля, в которой возможно размещение объектов, соответствующих виду разрешенного использования оцениваемого объекта.

По итогам такого ранжирования наиболее сопоставимыми с объектом оценки оказались вышеуказанные земельные участки, расположенные в Красноперекопском и Заволжском районах города Ярославля.

Суд полагает, что процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно в Отчете описана, что соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Обоснованность отбора не вызывает сомнений.При этом, различие в местоположении объекта оценки и объектов - аналогов в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 устранено оценщиком путем введения соответствующей корректировки цен данных аналогов.

Величина корректировки определена оценщиком на основании предложения Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2018 года.

При этом, Отчет содержит проверку обоснованности данной корректировки на основании анализа рынка продажи и аренды земельных участков торгово - офисного назначения в месте расположения объекта оценки и аналогов.

Отчет содержит выводы о том, что предложенная справочной литературой величина корректировки укладывается в полученный диапазон значений и применение данной корректировки обосновано.

Расчет оценщика подробно изложен в Отчете, является проверяемым, его необоснованность административным ответчиком не доказана.

Приведенные Департаментом в возражениях альтернативные предложения величины корректировки не являются доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки, являются усмотрением того лица, который анализировал Отчет. Более того, в указанной части административный ответчик не приводит доказательств того, какое влияние определенная им величина корректировки на местоположение оказала бы на итоговый результат оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выбор аналогов для расчета вполне оценщиком обоснован, а отличия объекта оценки и объектов - аналогов скорректированы путем введения соответствующих повышающих поправок к ценам аналогов.

В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже земельных участков, местоположение которых с объектом оценки сопоставимо.

Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.

Земельные участки, являвшиеся предметом сделок, на которые указывает Департамент (<адрес> за домом 2 по проспекту Ленина, <адрес>, в районе <адрес>), имеют незначительную площадь, либо нестандартную конфигурацию, либо приближены к существующим зданиям и строениям, что существенно ограничивает возможность их использования в целях строительства.

Кроме того, данные аналоги являлись предметом сделок, условия которых не являются общедоступными и оценщику не известны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что предметом сделки по той цене, на которую указывает Департамент, был исключительно земельный участок, и данная сделка не совершена под влиянием иных, нерыночных условий.

Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес>, у <адрес> - аналога 3 явился факт нахождения на нем объекта капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данного объекта влечет переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, у его покупателя.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данный земельный участок (аналог 3) имеет улучшения и не мог рассматриваться оценщиком как свободный (незастроенный) земельный участок. Указанный объект реализовывался при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки".

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок - аналог 3 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанному предложению и сделан обоснованный вывод, что цена указанного предложения в 6 000 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 к цене указанного аналога оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.

Из Отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги для расчета сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Оценщиком установлено незначительное число различий объекта оценки с аналогом 2 (<адрес>, у <адрес>): по виду передаваемых прав, по местонахождению в пределах города, по выходу на "красную линию".

В связи с этим, суд полагает, что требования ФСО N 7 о сопоставимости объектов - аналогов с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам оценщиком выполнены.

Доводы административного ответчика о большой вариации цен отобранных оценщиком аналогов, в частности об отклонении цена аналога 2 от среднего ценового диапазона, правового значения не имеют и о нарушении при составлении Отчета федеральных стандартов оценки не свидетельствуют, так как стандарты оценки не содержат требований к учету цены аналогов при их отборе.

При этом, доказательств того, что цена аналога 2, являющаяся наименьшей из участвующих аналогов в расчетах, сформирована под влиянием каких - либо нерыночных условий, материалы дела не содержат.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.