Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 3а-413/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания С.О.В.,

с участием представителя административного истца Р.Г.В.,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,

представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" С.В.Э.,

представителя администрации г.Ставрополя Ш.Г.Н.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.Д.М. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости,

установил:

С.Д.М., действуя через представителя по доверенности Ш.С.Б., обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости: объекта недвижимости с кадастровым номером ....., равной рыночной стоимости 11 846 000 рублей по состоянию на 05 февраля 2019 года, объекта недвижимости с кадастровым номером ...., равной рыночной стоимости 5 133 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование иска указано, что С.Д.М. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ......, площадью 808.8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: административное, торговое строение, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), адрес (местоположение): ......

Кроме того, административному истцу в период с 09 декабря 2019 года по 14 октября 2020 года принадлежал на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером ....., площадью 412.9 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино - место: Цокольный этаж N Цокольный этаж, виды разрешенного использования: нежилое, адрес: .....

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..... установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости 111_2 от 30 июня 2020 года и по состоянию на 05 февраля 2019 года составила 24 188 254.38 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ...... установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 13 293 344.87 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "Капитал Инвест" N 97-KS/2020 от 16 ноября 2020 года рыночная стоимость объектов недвижимости составила: с кадастровым номером ..... - 11 846 000 рублей по состоянию на 05 февраля 2019 года, с кадастровым номером ...... - 5 133 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов.

В судебное заседание административный истец С.Д.М., представители административного ответчика: Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, В.И.А., К.А.А., извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Рыжикова Г.В. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т.А.С. от 19 апреля 2021 года N 44-Э/04/2021 уточнила административные исковые требования.

Представитель министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. просил принять законное и обоснованное решение, замечаний к заключению судебной экспертизы не имеет.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" С.В.Э. просила отказать в удовлетворении заявленных требований, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не имеет.

Представитель администрации г.Ставрополя Ш.Г.Н. просила отказать в удовлетворении заявленных требований, не согласна с заключением судебной оценочной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Т.А.С. подробно дал ответы на все поступившие вопросы, содержащиеся в возражениях, которые изложены в приобщенном судом письменном пояснении к экспертному заключению. По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т.А.С. от 19 апреля 2021 года N 44-Э/04/2021 по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что С.Д.М. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ....., площадью 808.8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: административное, торговое строение, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), адрес (местоположение): ......

Кроме того, административному истцу в период с 09 декабря 2019 года по 14 октября 2020 года принадлежал на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером ....., площадью 412.9 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино - место: Цокольный этаж N Цокольный этаж, виды разрешенного использования: нежилое, адрес: ......

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..... установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости 111_2 от 30 июня 2020 года и по состоянию на 05 февраля 2019 года составила 24 188 254.38 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..... установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 13 293 344.87 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "Капитал Инвест" N 97-KS/2020 от 16 ноября 2020 года рыночная стоимость объектов недвижимости составила: с кадастровым номером .... - 11 846 000 рублей по состоянию на 05 февраля 2019 года, с кадастровым номером ...... - 5 133 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 12 февраля 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т.А.С. от 19 апреля 2021 года N 44-Э/04/2021 рыночная стоимость объектов недвижимости составила: с кадастровым номером ..... - 13 380 000 рублей по состоянию на 05 февраля 2019 года; с кадастровым номером ...... - 7 167 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т.А.С. от 19 апреля 2021 года N 44-Э/04/2021 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Обследование объектов произведено экспертом лично 10 марта 2021 года.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости определялась с использованием сравнительного и доходного подходов. При этом, эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода. На основании проведенных расчетов эксперт принял следующее процентное соотношение полученных различными подходами оценки рыночной стоимости имущества: сравнительный подход - 70%, доходный подход - 30%. При этом, эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.