Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 3а-411/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тебневой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 427 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания незавершенного строительством торгово - складского комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 886 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Яр - Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 886 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 13 389 632, 61 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО5 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в административном деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация городского поселения Ростов своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заинтересованное лицо ФИО6 - сособственник земельного участка возражений против административного иска не заявила.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 6 427 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания незавершенного строительством торгово - складского комплекса, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального Совета городского поселения Ростов от ДД.ММ.ГГГГ N 54 на территории городского поселения Ростов установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 13 389 632, 61 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 5 886 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом.В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен. По результатам анализа в окончательную выборку оценщиком отобрано пять аналогов.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 2), земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 5) явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки".

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки свободны от застройки в полной мере подтверждаются содержанием объявлений о продаже права их аренды, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цены данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 2 150 000 рублей (аналог 2), 6 000 000 рублей (аналог 5) являются ценами земельных участков без улучшений.

Учитывая передачу права аренда по приведенным сделкам, оценщиком в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N применена корректировка на вид передаваемых прав к ценам указанных аналогов.

Содержанием Отчета и дополнительных пояснений оценщика опровергается довод административного ответчика о том, что на дату предложения не был свободен от улучшений земельный участок - аналог 4 (<адрес>). Представленные в материалы дела фотографии данного объекта на дату предложения подтверждают вывод оценщика о том, что участок свободен от застройки. В связи с этим, факт регистрации на данном участке объекта недвижимости не мог явиться достаточным основанием для исключения указанного предложения из выборки.

Проанализированный оценщиком текст объявления о продаже данного аналога выводов о том, что оно содержит предложение о продаже земельного участка с расположенным на нем объектом капитального строительства, не дает.

В связи с этим, вывод оценщика о цене данного предложения в 10 000 000 рублей, как цене свободного земельного участка, вполне обоснован и требованиям пунктов 3, 5, 8 ФСО N соответствует.

При сопоставлении объекта оценки и аналогов по ценообразующим факторам и определяя необходимость применения тех или иных характеристик к ценам аналогов аналог 3 - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, охарактеризован оценщиком как "граничащий с "красной линией" застройки.

Поскольку объект оценки имеет аналогичные характеристики в данной части цена аналога по данному элементу сравнения оценщиком не корректировалась.

Данный вывод оценщика достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка - аналога, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

Выводы административного ответчика о большом отличии цены аналога 1 (<адрес>) от среднего ценового диапазона отобранных аналогов правового значения не имеют и о нарушении при составлении Отчета федеральных стандартов оценки не свидетельствуют, так как стандарты оценки не содержат требований к учету цены аналогов при их отборе.

При этом, доказательств того, что наименьшие цены отобранных аналогов среди попавших в выборку сформированы под влиянием каких - либо нерыночных условий, материалы дела не содержат.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 5 886 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд - 21 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 427 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания незавершенного строительством торгово - складского комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 886 000 (пять миллионов восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 21 апреля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июня 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка