Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 августа 2021 года Дело N 3а-409/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью по химической чистке и крашению изделий "Лотос" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью по химической чистке и крашению изделий "Лотос" (ООО "Лотос") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - химчистка "Лотос", площадью 2 583, 5 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 33 892 690 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО "Лотос" является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, исчисляемого на основании кадастровой стоимости данного объекта, как налоговой базы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Независимая оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 33 892 690 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 25 февраля 2020 года N 63/ОКС и составила 78 696 626, 4 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Степанова И.Л. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, эксперта ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Лотос" является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - химчистка "Лотос", площадью 2 583, 5 кв. метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год.

В указанный Перечень под номером 439 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности ООО "Лотос".

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО "Лотос" является собственником нежилого здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость. Следовательно, права и законные интересы ООО "Лотос" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 25 февраля 2020 года N 63/ОКС и составила 78 696 626, 4 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 33 892 690 рублей.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 2892/2020 от 25 марта 2021 года не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил нарушение оценщиком пунктов 5, 4, 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд с обоснованностью данных выводов эксперта соглашается

Оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана сравнительным и доходным подходами.

К ценам отобранных оценщиком объектов - аналогов в рамках сравнительного подхода, а также к ставкам арендной платы объектов - аналогов в рамках доходного подхода оценщиком применялась корректировка на торг. Величина корректировки определена оценщиком на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. для неактивного рынка. Однако, обоснование принятия такого решения Отчет не содержит, допуская в данной части противоречия и неоднозначное его толкование, поскольку оценщиком по результатам анализа рынка выявлено значительное число предложений с аналогичными оцениваемым объектами недвижимости. Кроме того, оценщик не анализировала того обстоятельства, что оцениваемые объекты, равно как и аналоги, расположены в областном центре город Ярославль, что в силу статуса населенного пункта и численности его населения является доказательством активности рынка недвижимости.

Оценщиком не учтен и не проанализирован факт нахождения объектов аналогов в разных административных районах города Ярославля. Возможность применения в связи с этим корректировок к ценам аналогов, ее величина оценщиком не устанавливалась и не рассчитывалась.

Кроме того, оценщиком не анализировалось также то обстоятельство, что предложения о продаже объектов недвижимости, а также арендные ставки таких объектов включают в себя стоимость не только самого объекта капитального строительства, но и земельного участка, на котором он расположен, поскольку права на последний в силу положений статьи 552 и статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации передаются одновременно с передачей прав на соответствующий объект недвижимости.

Расчет стоимости земельных участков в составе предложений о продаже объектов недвижимости - аналогов и предложений об их аренде оценщиком не производился; стоимость предложений по данному элементу не корректировалась.

Суд полагает, что приведенные выявленные экспертом недостатки Отчета при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным и доходным подходами содержанием Отчета подтверждаются. Они являются существенными, могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. В связи с этим, достоверность выводов Отчета вызывает сомнения. Оснований для определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчета суд не находит.

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости данного объекта.

Согласно выводам эксперта ФИО1 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года составила 38 398 000 рублей.

Исследование экспертного заключения в указанной части дает суду основания для вывода о том, что экспертное заключение является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, а возражения против обоснованности действий эксперта, заявленные административным истцом, суд полагает несостоятельными.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана экспертом сравнительным и доходным подходами. От использования в рамках расчета затратного подхода экспертное заключение содержит обоснованный отказ.

При расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом экспертом применен метод сравнения продаж, в ходе которого эксперт подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

Отбор аналогов произведен экспертом по результатам анализа рынка. При этом, вопреки утверждению административного истца, экспертное заключение такой анализ содержит.

Критерии отбора выявленных аналогов экспертом заданы - экспертом определены основные ценообразующие факторы объекта экспертизы - местоположение (населенный пункт) и функциональное назначение.

По результатам отбора экспертом выявлены три объекта наиболее сопоставимых с объектом экспертизы.

Экспертом в заключении полно и подробно приведены те элементы сравнения, по которым им осуществлялось сопоставление объектов экспертизы с аналогами. Выявленные различия в объектах, а также величины примененных корректировок экспертом обоснованы.

В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

Процесс оценки доходным подходом изложен экспертом в заключении полно и подробно; принятые к расчету арендные ставки за аналогичные объекты недвижимости, основания их корректировки и величины данных корректировок, а также иные экономические составляющие расчета рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации в заключении изложены, обоснованы и подтверждены.

В рамках обоих подходов к расчету экспертом учтено влияние ценообразующих факторов на объекты недвижимости, как повышающих их стоимость, так и понижающих ее, в том числе исследовалось влияние местоположения объектах в пределах города (нахождение в различных административных районах города).

Исследование судом экспертного заключения дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

Возражения административного истца относительно достоверности выводов экспертного заключения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости обоснованности выводов эксперта не опровергают. Эти возражения основаны на иной оценке тех фактов и обстоятельств, которые подлежат установлению при производстве оценки, однако доказательством допущенных экспертом нарушений не являются.

Доводы административного истца о допущенных в экспертном заключении неточностях и использовании неподтвержденных сведений опровергнуты дополнительными пояснениями эксперта, данными им в судебном заседании.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 38 398 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Лотос" подлежит удовлетворению.