Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 3а-406/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000232-33

Дело N 3а-406\21

Принято в окончательной форме 01.07.21г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2021г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кабанова Евгения Витальевича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

Установил:

В административном исковом заявлении Кабанов Е.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 015 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 3 114 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

Представитель административного истца по доверенности Анисимова Е.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменное объяснение, в котором, сославшись на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, указал на непризнание административных исковых требований.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

В письменном объяснении Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области возражений относительно административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не указывается, изложены сведения о земельном участке.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

Кабанов Е.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 015 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства административного здания с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с положениями ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно п. 1 ст. 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

На основании п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.

При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:464 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере 11 283 953,25 рублей (пункт 509251 Приложения N 2).

Административным истцом представлен отчет N 1-08/02/21 от 08.02.2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный оценщиком Александровой О.О., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 3 114 000 рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор земельных участков. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

В обоснование своих возражений административный ответчик указывает, что оценщик необоснованно использует в расчетах рыночной стоимости земельного участка объект-аналог N 1 (<адрес>), так как невозможно установить, продается право аренды или это арендные платежи. По результатам открытого аукциона между мэрией г. Ярославля и юридическим лицом заключен договор аренды N 25а/2016 от 23.05.2016 г., сроком действия с 11.05.2016 г. по 10.05.2023 г., земельный участок предоставлен на период строительства, арендатором получено разрешение на строительство от 26.08.2019 г. для строительства здания склада.

Объект-аналог N 2 (<адрес>) по результатам открытого аукциона между мэрией г. Ярославля и юридическим лицом заключен договор аренды N 125а/2015 от 28.12.2015 г., сроком действия с 16.12.2015 г. по 15.12.2025 г., земельный участок предоставлен на период строительства объекта оптово-розничной торговли. Договор аренды прекращен с 23.2.2016 г. в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Объект-аналог N 3 (<адрес>) по результатам открытого аукциона между мэрией г. Ярославля и юридическим лицом заключен договор аренды N 9а/2016 от 14.03.2016 г., сроком действия с 02.03.2016 г. по 01.03.2026 г., земельный участок предоставлен на период строительства. Договор расторгнут в связи с регистрацией права собственности на объект здания пункта проката инструмента с инженерными коммуникациями с 28.11.2017 г.

Департамент считает, что единственно возможным способом передачи прав на данный земельный участок с учетом запретов, установленных ч. 7 ст. 448 ГК РФ, может служить реализация объекта капитального строительства, возведенного на данном земельном участке. Учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену данного аналога на дополнительную корректировку по "типу сделки" либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона при расчете корректировки "вид права.".

Также департамент указывает, что объект аналог N 2 не сопоставим с объектом оценки по ценообразующему фактору, как расположение относительно красной линии.

Данные возражения не могут быть приняты во внимание.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы. Оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется, так как они основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объекта оценки, федеральных стандартах оценки, не содержат противоречий.

Показания свидетеля ФИО5 материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Из показаний свидетеля ФИО5 и содержания отчета следует, что оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков. При исследовании предложений были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость, определены основные ценообразующие факторы. Оценщик пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для их использования в расчетах, что подробно отражено в отчете.

Оценщиком отобрано для расчета рыночной стоимости три аналога сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что позволяет сделать вывод о том, что отобранные аналоги не повлекли необоснованное уменьшение рыночной стоимости объекта оценки.

Изучение отчета позволяет сделать вывод о том, что его содержание не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Доводы департамента о том, что невозможно установить, продается право аренды или арендные платежи несостоятельны, так как в объявлении каждого аналога указано, что участок предлагается на продажу, а не в аренду. Стоимость, указанная в объявлении является стоимостью участка, а не арендной платой.

Возможность продажи участков-аналогов подтверждена. Внесение корректировки на "Тип сделки" не требуется.

Относительно замечания N линия по отношению к дороге аналога N определена как частично "красная линия", так как участок хорошо просматривается с основной дороги. Оценщиком, в соответствии со справочником оценщика недвижимости при неоднозначном местоположении аналогов и/или объекта оценки рекомендуется применять коэффициенты из расширенного интервала. Данный способ расчета корректировки и был реализован в отчете об оценке.

Определяя месторасположение объекта оценки, оценщик исходил из фактического расположения объекта оценки, окружающей застройки, градостроительного зонирования и других факторов, влияющих на ценообразование. Применение корректировок, связанных с местоположением, в отчете подробно мотивировано. Изложенные в этой части выводы не противоречивы, основаны на результатах проведенного исследования и справочных материалах, используемых в оценочной деятельности.

Несогласие с выводами оценщика не является безусловным основанием для вывода о недостоверности отчета.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 015 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 3 114 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25.02.2021 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка