Решение Липецкого областного суда

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 3а-40/2021

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Бобылевой К.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО "МАКСити" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

установил:

ООО "МАКСити" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания - торгового комплекса с кадастровым номером N, площадью 1489,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>а, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванного нежилого здания и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15 января 2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке N 25 (7111)-20-1 от 19 июля 2020г., подготовленный ООО "ОРИДОН".

В судебное заседание представитель административного истца не явился. Представитель административного истца по доверенности Карпов Е.Б. направил в суд заявление, в котором поддержал заявленные требования, выразил согласие с заключением эксперта от 20.04.2021г., просил рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыкова Л.Н. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, просила возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области, администрации городского поселения г.Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. В письменном заявлении представитель администрации городского поселения г.Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области по доверенности Луговских М.В. просила рассмотреть дело в её отсутствие. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыковой Л.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО "МАКСити" является собственником нежилого здания - торгового комплекса с кадастровым номером N, площадью 1489,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 26-28 т.1).

Кадастровая стоимость названного нежилого здания установлена по состоянию на 15 января 2016 г. в размере 35025 421 рублей 47 копеек (л.д.25 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д. 29-31 том 1).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 25 (7111)-20-1 от 19 июля 2020г., подготовленный ООО "ОРИДОН", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 15 января 2016 г. составляет 19700 000 руб. (л.д. 32-206 т.1)

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии N 72 от 20.08.2020 года.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N 25 (7111)-20-1 от 19 июля 2020г., подготовленный ООО "ОРИДОН", на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчете об оценке на стр. 94 при использовании корректировочных поправок на торг оценщик применяет значение из материалов Справочника Оценщика и Эксперта Черноземья для группы "Высококлассная торгово-офисная недвижимость (офисы А, В, качественные ТЦ)", при этом в доходном подходе (стр. 110-111 отчета) при определении уровня недозагрузки и величины операционных расходов по данным того же справочника оценщик применяет значение для группы "Низкоклассная торгово-офисная недвижимость". В результате нарушено требование ст. 11 Ф3-135, а именно "отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение", а также приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости.

На стр. 94 отчета об оценке при использовании корректировочных поправок на торг, на стр.96 отчета об оценке при определении коэффициента местоположения и на стр. 110-111 отчета об оценке при определении уровня недозагрузки и величины операционных расходов оценщик ссылается на материалы Справочника Оценщика и Эксперта Черноземья: рыночные корректировочные поправки, ценностные коэффициенты и показатели рынка недвижимости. Оценщиком не был учтен тот факт, что характеристики рынка и корректирующие коэффициенты, представленные в Справочнике оценщика и Эксперта Черноземья для Липецкой области, были получены в результате экспертно-аналитических исследований, проведенных в январе-сентябре 2018г., то есть после даты оценки (15.01.2016г.). Авторами издания рекомендовано использовать данный справочник при оценке недвижимости в Липецкой области на дату 1.10.2018г. и последующие даты.

Таким образом, применяя данные справочника, оценщик нарушил положения п.8 ФСО N 1, в отчете применяется информация о событиях, произошедших после даты оценки без подтверждения, что такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Данный факт влечет к искажению итогового результата рыночной стоимости.

При определении корректировки на качество зданий и состояние в сравнительном подходе (стр. 100 отчета об оценке) оценщиком не обоснованы значения корректировочных поправок. Оценщик нарушил положения п.5 ФСО N 3, а именно "информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена". Данный факт влечет к искажению итогового результата рыночной стоимости.

В сравнительном подходе для расчета здания торгового комплекса оценщик использует объекты-аналоги N 3-N7, которые являются встроенными помещениями в многоквартирных жилых домах (стрит-ритейл). Оценщик ошибочно использует данные объекты-аналоги другого формата, чем рынок объекта экспертизы. Также на стр. 102-103 отчета об оценке к итоговой стоимости объекта в рамках сравнительного подхода применяется корректировка на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (улучшения с земельным участком), при использовании в расчете помещений в качестве объектов-аналогов, данная корректировка может привести к существенной погрешности в итоговом результате.

В сравнительном подходе в качестве объекта-аналога N оценщик использует предложение о продаже здания, расположенного по адресу <адрес> данным сервиса "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме "online" площадь здания составляет 152,7 кв.м (кадастровый номер здания 48:02:0060601:111) при этом оценщик использует в расчетах площадь 130 кв.м (стр. 100-101 отчета об оценке). Данный факт влечет к искажению итогового результата рыночной стоимости.

В нарушение п.22в ФСО N 7 при проведении оценки оценщиком не описаны правила отбора для объектов-аналогов из первичной выборки для проведения дальнейших расчетов.

Исходя из изложенного, экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что в отчете об оценке N 25 (7111)-20-1 от 19 июля 2020г. допущены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N 25 (7111)-20-1 от 19 июля 2020г., выполненный ООО "ОРИДОН", не соответствует приведенным требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО "АКГ "Инвестоценка"" ФИО6

В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 08.06.2021г., рыночная стоимость нежилого здания - торгового комплекса с кадастровым номером N, площадью 1489,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>а по состоянию на 15 января 2016 г. составила 34168 898 рублей.

Анализируя экспертное заключение N В-210513/С от 08.06.2021г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела с проведением осмотра объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод капитализации).

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО N 1).

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания произведен экспертом мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж) и доходного подхода (метода прямой капитализации).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений портала ruads.org, Интернет сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Выбор метода оценки обусловлен особенностями оцениваемого объекта, как приносящий доход.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке, что соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 7.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, в материалы дела не представлены.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1489,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>а, подлежит установлению по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 34168 898 рублей.