Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3а-396/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 695, 7 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 725 000 рублей;

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 353 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 391 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 725 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 7 391 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 20 072 232, 05 рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 10 184 703, 05 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ФИО1 является собственником

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 695, 7 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 353 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20 ноября 2014 года N 50 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами N,N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 20 072 232, 05 рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - 10 184 703, 05 рубля.Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 76:20:010511:62 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 9 725 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N на ту же дату - 7 391 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N,N.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком сравнительным подходом.

Расчет произведен также доходным подходом индикативно, в целях проверки достоверности выводов, полученных сравнительным подходом.

От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Как следует из Отчета, оценщиком установлены различия в объектов оценки и аналогов по следующим элементам сравнения: в виде права на земельный участок под объектом капитального строительства, в наличии отдельного входа, в физическом состоянии объектов, в площади, в связи с чем к ценам аналогов применены соответствующие корректировки. Оценщиком применены также корректировки цен аналогов на торг и на дату продажи.

Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на этаж расположения объекта: оценщик установила, что объект оценки находится на втором этаже здания, тогда как объекты - аналоги на первом.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, возражая против обоснованности действий оценщика в указанной части, приводит доводы о том, что объект оценки имеет часть помещений на первом этаже, в связи с чем корректировка должна была составлять меньшую величину.

Вместе с тем, оценщиком обоснованно принято во внимание, что на первом этаже здания располагается относящая к помещениям лестничная клетка, площадь которой составляет 2, 6 % от всей площади помещений.

В связи с этим, учитывая незначительность помещений, оценщиком величина корректировка определена, исходя из размещения всего объекта оценки на втором этаже.

Указанные выводы оценщика, а также источники, на основании которых они постановлены в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

Кроме того, в судебном заседании оценщиком приведены доводы о том, что при учете в расчетах части помещения, находящегося на первом этаже и снижения величины корректировки по данному элементу сравнения, результат оценки не претерпит существенных изменений.

Департаментом имущественных и земельных отношений приведены доводы о том, что оценщиком при исключении стоимости земельного участка под объектами капитального строительства - объектами оценки использован коэффициент 0,87. Применение данного коэффициента влечет искажение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.

Из Отчета следует, что по результатам расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщиком получена величина стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок).

После этого, оценщиком в целях получения стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости произведена его "очистка" от стоимости земельного участка с применением корректировки 0,87, предложенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года.

Указанные действия оценщика суд полагает правильными, соответствующими пункту 20 ФСО N 7.

Довод административного ответчика о том, что полученная при такой корректировке стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода отличается от кадастровой стоимости земельного участка, являются необоснованными и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, для объекта недвижимости с кадастровым номером 76:20:010511:62 - 9 725 000 рублей; для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 7 391 000 рублей.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 695, 7 кв.метра, с кадастровым номером 76:20:010511:62, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 725 000 (девять миллионов семьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 353 кв.метра, с кадастровым номером 76:20:010511:974, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 7 391 000 (семь миллионов триста девяносто одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка