Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3а-395/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Салон "Профстильсервис" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Салон "Профстильсервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, площадью 57, 2 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, помещения 1 этажа NN, 14, 15, помещение 2 этажа N, помещение 3 этажа N, в размере рыночной стоимости 1 017 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, площадью 350, 6 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 460 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО "Салон Профстильсервис" является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 017 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:010704:88 - 5 460 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 1 715 383, 38 рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 10 514 220, 53 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО4 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в административном деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Департамент финансов Ярославской области, Государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Салон Профстильсервис" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Салон Профстильсервис" является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, площадью 57, 2 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

объекта недвижимости: назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, площадью 350, 6 кв.метра, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.

В указанный Перечень под номером 15 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах которого располагаются объекты недвижимости (нежилые помещения) с кадастровыми номерами N, N, собственником которых является ООО "Салон "Профстильсервис".

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год.

Вышеуказанный объект недвижимости включен в него под номером 303.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО "Салон Профстильсервис" является собственником нежилых помещений, расположенных в здании, включенном в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 и на 2021 годы, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы ООО "Салон "Профстильсервис" затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами N, N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 1 715 383, 38 рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - 10 514 220, 53 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 1 220 000 рублей; рыночная стоимость помещения с кадастровым номером N на ту же дату - 6 552 000 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО2, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Расчет рыночной стоимости объектов выполнен оценщиком доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Как следует из Отчета, оценщиком установлены различия в объектов оценки и аналогов по следующим элементам сравнения: местоположение относительно районов города, расположение относительно "красной линии", в физическом состоянии объектов, в состоянии отделки помещений, в классе качества отделки помещений, в площади, в связи с чем к ценам аналогов применены соответствующие корректировки. Оценщиком применены также корректировки цен аналогов на торг и на дату продажи.

Кроме того, оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N к ценам аналогов применена корректировка на тип площади. Вводя данную корректировку, оценщик исходила из того, что оцениваемые нежилые помещения состоят исключительно из помещений вспомогательного назначения (коридоры, лестница), тогда как аналоги включают в себя помещения, как основного, так и вспомогательного назначения.

Величина корректировки принята оценщиком в размере подобной корректировки, применяемой к ставкам арендной платы при аналогичных различиях в назначении предлагаемых в аренду помещений.

Суд полагает действия оценщика в указанной части вполне обоснованными соответствующими федеральным стандартам оценки, в том числе пункту 22 ФСО N 7, пунктам 5, 8, 11 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что величина корректировки оценщиком необоснованна, поскольку подлежит применению к ставкам арендной платы, нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в указанной не доказывают, так как в силу пункта 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При этом требования Стандарта о наличии в Отчете описания выбранного оценщиком метода (методов), позволяющего пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки, оценщиком соблюдены.

В возражениях административного ответчика на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки существовали иные предложения о продаже объектов недвижимости, сходных по своим ценообразующим характеристикам с объектом оценки, сведения о которых административный ответчик приводит в данных возражениях. Административный ответчик полагает, что оценщиком необоснованно, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, данные аналоги не исследованы и не учтены в расчетах.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что предложенные административным ответчиком объекты имеют более раннюю дату предложения (2016 год), тогда как оценщиком исследован рынок недвижимости торгово - офисного назначения за 2018 год. Отчет содержит сведения о более 1 000 предложений, имеющихся на дату, близкую к дату оценки, на открытом рынке. При таких обстоятельствах, для исследования и использования в расчетах аналогов, предложенных Департаментом, у оценщика оснований не было.

Суд с обоснованностью данных возражений соглашается.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к их ценам оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы Департамента являются несостоятельными.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 1 220 000 рублей; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 6 552 000 рублей.