Решение Липецкого областного суда

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 3а-39/2021

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Бобылевой К.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО "МАКСити" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ООО "МАКСити" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 3195 +/- 20 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для торгового комплекса, для размещения объектов торговли, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15 января 2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке N 24(7110)-20-1 от 18 июля 2020г., подготовленный ООО "ОРИДОН".

В судебное заседание представитель административного истца не явился. Представитель административного истца по доверенности Карпов Е.Б. направил в суд заявление об уточнении заявленных требований, согласно которым просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 25.05.2021г. - 5552910 рублей. В письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыкова Л.Н. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала, полагая, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области, администрации городского поселения г.Грязи Грязинского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыковой Л.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО "МАКСити" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 3195 +/- 20 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для торгового комплекса, для размещения объектов торговли (л.д. 29-30 т.1).

Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 15 января 2016 г. в размере 6344 694 рублей 90 копеек (л.д.28 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д. 32-34 том 1).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 24(7110)-20-1 от 18 июля 2020г., подготовленный ООО "ОРИДОН", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 января 2016 г. составляет 4020 000 руб. (л.д. 33-156 т.1)

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии N 73 от 20.08.2020 года.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N 24(7110)-20-1 от 18 июля 2020г., подготовленный ООО "ОРИДОН", на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчете об оценке в нарушение п.226 ФСО-7 оценщик ошибочно исследует рынок объектов аналогов в ином сегменте, чем рынок объекта экспертизы. В частности, фактическое использование оцениваемого земельного участка является размещение объектов офисно-торгового назначения. В то время как фактически на стр.62-65 отчета об оценке оценщик анализирует рынок земель под индивидуальную жилую застройку, взяв аналоги для дальнейших расчетов именно из этого сегмента рынка земельных участков Липецкой области. При этом анализ, проведенный экспертом в разделе 2.3 заключения, подтверждает, что на рынке земель Липецкой области имеются предложения объектов под размещение офисно-торговой недвижимости и объектов сходного назначения, аналогичных оцениваемому объекту, достаточное для проведения соответствующих расчетов стоимости объекта экспертизы.

В нарушение п.22в ФСО-7 при проведении оценки оценщиком без соответствующего обоснования не в полной мере описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и не приведены правила их отбора для проведения дальнейших расчетов.

В рамках проведения расчетов, в частности при использовании корректировочной поправки на функциональное назначение оценщик ссылается на материалы, опубликованные на портале Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru). Данная корректировка рассчитана по состоянию на 01.03.2016г., в то время как дата оценки - 15.01.2016г., что нарушает положения п.8 ФСО N 1.

При использовании корректировочных поправок на торг и местоположение оценщик ссылается на материалы Справочника оценщика и Эксперта Черноземья: рыночные корректировочные поправки, ценностные коэффициенты и показатели рынка недвижимости.

Оценщиком не был учтен тот факт, что характеристики рынка и корректирующие коэффициенты, представленные в Справочнике оценщика и Эксперта Черноземья для Липецкой области, были получены в результате экспертно-аналитических исследований, проведенных в январе-сентябре 2018г, то есть после даты оценки (15.01.2016г.). Авторами издания рекомендовано использовать данный справочник при оценке недвижимости на дату: 1 октября 2018 года и последующие даты.

Таким образом, применяя данные справочники, оценщик нарушил положения п.8 ФСО N 1 относительно применения в расчетах информации о событиях, произошедших после даты оценки. Данный факт влечет к искажению итогового результата рыночной стоимости.

При использовании корректировки на местоположение оценщик не обосновал свою позицию при выборе максимального значения коэффициента из приведенного диапазона. При расчете оценщик использует значение корректировочного коэффициента - 0,92, однако на стр.90 отчета приведен скриншот табл. 15, где указано, что значение корректировки составляет 0,93. Данный факт оказывает прямое влияние на расчет корректировки на местоположение.

При расчете корректировки на местоположение для объекта-аналога N 1 оценщик использует коэффициент в размере 1,3, но описание данного корректировочного коэффициента отсутствует в описании корректировки, тем самым нарушены положения п. 5 ФСО N 3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).

При отборе объектов-аналогов на стр. 83 отчета для аналога N 2 оценщик указывает вид разрешенного использования: "промышленного или коммерческого назначения", при этом в тексте самого объявления указано, что земельный участок предназначен для ИЖС (стр. 81 отчета).

Исходя из изложенного, экспертом ФИО8 сделан вывод о том, что в отчете об оценке N 24(7110)-20-1 от 18 июля 2020г. допущены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N 24(7110)-20-1 от 18 июля 2020г., выполненный ООО "ОРИДОН", не соответствует приведенным требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО "АКГ "Инвестоценка"" ФИО9

В соответствии с заключением судебной экспертизы N 25.05.2021г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 3195 +/- 20 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для торгового комплекса, для размещения объектов торговли по состоянию на 15 января 2016 г. составила 5552 910 рублей.

Анализируя экспертное заключение N от 25.05.2021г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела с проведением осмотра объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход (метод сравнения продаж).

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений портала ruads.org, Интернет сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке, что соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 7.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, в материалы дела не представлены.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 3195 +/- 20 кв.м., местоположение <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для торгового комплекса, для размещения объектов торговли, подлежит установлению по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 5 552910 рублей.

С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости надлежит отказать.