Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 3а-386/2021

23.08.2021 г. Ханты-Мансийск

Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Степановой М.Г., при секретаре Мининой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Тезей" об оспаривании решения БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на новую дату; заинтересованные лица: Администрация города Пыть-Яха, оценщик Грибанова М.С.,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском, ссылаясь на то, что является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес). Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - под размещение промышленного магазина <данные изъяты>. Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.09.2014 составила 3 257 733 руб. 27 коп.

Руководствуясь п.1 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" административный истец обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной по состоянию на 04.01.2021 в размере 1 694 615 рублей, определенном отчетом от 03.06.2021, подготовленным ООО "Судебная экспертиза и оценка", оценщиком Грибановой М.С.

02.07.2021 БУ "Центр имущественных отношений" принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец не согласен с решением административного ответчика, указывает, что решение не соответствует требованиям ст. 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и не основано на объективных нарушениях при проведении оценки, которые могли бы привести к недостоверному значению рыночной стоимости объекта оценки; в решении не выявлены и фактически в отчете об оценке отсутствуют неполные или недостоверные сведения, использованные при оценке, а также арифметические или иные расчетные ошибки, влияющие на результат оценки; замечания к отчету формальны и основаны на неверном толковании федеральных стандартов оценки; отсутствуют объективные основания для утверждения о нарушении оценщиком законодательства в области законодательной деятельности.

С учетом изложенного просит признать оспариваемое решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес) Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - под размещение промышленного магазина <данные изъяты> по состоянию на 04.01.2021 в размере 1 694 615 рублей.

Оценщик Грибанова М.С., привлеченная к участию в рассмотрении дела заинтересованным лицом, дала письменные пояснения относительно замечаний, указанных в оспариваемом решении, которые поддержала в судебном заседании.

В судебном заседании представитель административного ответчика Котова Н.Г., лицо, вынесшее решение - Гук А.А. указали на законность оспариваемого решения, ссылаясь на допущенные оценщиком нарушения в отчете рыночной стоимости объекта.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 29.01.2021 N 23-п "О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к применению в ХМАО-Югре положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 01.04.2021.

Согласно подпункту в) пункта 3 части 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется, и подлежат применению положения ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, с 01.04.2021 в ХМАО-Югре применяется новый порядок установления кадастровой стоимости в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с пунктом 15 данной статьи в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что с 01.04.2021 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости, административный истец обратился с заявлением в БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером (номер) расположенного по адресу: (адрес). Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - под размещение промышленного магазина <данные изъяты> по состоянию на 04.01.2021 в размере 1 694 615 рублей.

Решением от 02.07.2021 N ОРС-86/2021/000028 ему отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д.11-13).

Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, приведены в разделе 5 решения.

В частности, указано на следующие нарушения:

- пункта 5 ФСО N 7 (оценщиком не произведен осмотр объекта оценки);

- пункта 8з ФСО N 3 (оценщиком не проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость);

- пункта 22в ФСО N 7 (оценщиком не описаны правила отбора аналогов объекта);

- пункта 13 ФСО N 3 (оценщиком использованы экспертные мнения без анализа данного значения на соответствие рыночным данным).

В соответствии со ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

В соответствии с частью 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия).

В свою очередь, на административном истце лежит обязанность доказать обоснованность заявленной рыночной стоимости объекта (пункт 5 ст. 247, пункт 2 части 1 ст. 248 КАС РФ).

Проанализировав нарушения, указанные административным ответчиком в решении, суд приходит к следующему.

По пункту 1.

Нарушение заключается в том, что оценщиком не осмотрен объект оценки. В решении сделана ссылка на нарушение пункта 5 ФСО N 7.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Оценщик в судебном заседании пояснил, что выездной осмотр земельного участка не проводился, поскольку по имеющимся материалам: выписки из ЕГРН и открытого портала Росреестра, информационно-картографических ресурсов, публичной кадастровой карты, Правил землепользования и застройки установлены местоположение, назначение, тип объекта, площадь, а также имущественные права на объект оценки для его идентификации, окружение оцениваемого объекта, район города, транспортная доступность, удаленность от крупных магистралей, удаленность от центра города, конфигурация границ и др. параметры. С помощью специальной программы, позволяющей определить уклон местности (Гугл Планета Земля" версия 7.1.8) установлен тип уклона и разновидность рельефа местности. Дополнительно к сведениям из ЕГРН и информационно-картографическим ресурсам учтены фотоматериалы на оцениваемый объект для более точной оценки технических параметров, отраженных в документации на объект.

Земельный участок оценивался как незастроенный, поэтому параметры объектов на нем, не учитывались. При проведении оценки и составлении отчета установлены и описаны все параметры оцениваемого объекта, существенные с точки зрения его стоимости. Использованные материалы не противоречили друг другу и сведениям ЕГРН, поэтому для уточнения их данных не требовалось дополнительное исследование.

Выездной осмотр земельного участка не проводился, поскольку такой осмотр не является обязательным с точки зрения стандартов оценки, в задании на оценку об отсутствии осмотра указано, а также поскольку по имеющимся материалам были установлены все параметры оцениваемого объекта, влияющие на его стоимость.

При проведении оценки не стояла задача проведения землеустроительной экспертизы или кадастровых работ в отношении объекта оценки, не стояла задача измерения площади, уточнения координат границ участков, для которых действительно необходим был бы осмотр. Оценка проводилась для целей установления кадастровой стоимости, а она, в свою очередь, основана на параметрах объекта, установленных в ЕГРН, что и было учтено при составлении отчета об оценке.

Принимая во внимание пояснения оценщика относительно причин, по которым выезд по месту нахождения земельного участка и его осмотр не производился, учитывая положения пункта 5 ФСО N 7 допускающие непроведение осмотра с обоснованием об этом причин, суд находит, что административным ответчиком не доказано допущение оценщиком нарушения пункта 5 ФСО N 7.

По пункту 2.

В решении указано на то, что оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Указано на нарушение пункта 11 ФСО N 7.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из представленного в материалы дела отчета (л.д.46-93) следует, что в разделе 8 отчета оценщик дал анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (л.д. 53-66), в разделе 8.1 исследованы основные макроэкономические тенденции социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, исследована динамика доходов населения и их составляющих, розничной торговли, услуг и потребительские цены, в разделе 8.2 экономико-географическое положение Тюменской области. В разделе 8.3 отчета отражены основные показатели социально-экономического развития ХМАО-Югры за январь - декабрь 2020 года. Исследованы вопросы уровня жизни населения, денежные доходы и заработная плата, занятость населения, промышленность, добыча полезных ископаемых, отражены основные проблемы округа. В разделе 8.4 отчета содержится информация о городе Пыть-Ях ХМАО-Югры, итоги социально-экономического развития города в 2020 году, промышленность, потребительский рынок, демографическая ситуация, труд и занятость, земельные отношения, инвестиции и строительство. В разделе 8.5 отчета оценщик определилсегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В отчете отразил, что изучив количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также согласно проведенному анализу наиболее эффективного использования объекта оценки, можно сделать вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков город Пыть-Ях, предназначенных под офисно-торговую застройку. В разделе 8.6 отчета оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки относится к неактивному рынку.

Поскольку рынок неактивный, оценщиком было принято решение расширить территорию исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта оценки, согласно рекомендаций п. 11б) ФСО N 7 (л.д.66).

Принимая во внимание изложенное, доводы административного ответчика о том, что в отчете не содержится анализ рынка объекта оценки, не состоятельны, поскольку опровергаются информацией, содержащейся в отчете об оценке.

Раздел и обоснование ценообразующих факторов приведен на странице 86-91 отчета.

В решении не детализировано в чем заключается нарушение, и как оно могло повлиять на отклонение от рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах указанное нарушение административным ответчиком не доказано.

По пункту 3 нарушения.

Указано на нарушение оценщиком правил отбора аналогов, пункта 22в ФСО N 7.

Согласно пункту 22в) ФСО N 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

На странице 43 отчета отражен порядок отбора аналогов объекта оценки. Указано, что на первом этапе проводится анализ ресурсов, на которых публикуются предложения о продаже объектов недвижимости. Из опубликованных до даты оценки предложений выбираются объекты, которые по описанию из текста объявления, можно отнести к сегменту рынка объекта оценки, в том числе с учетом пункта 11б) ФСО N 7. На следующем этапе осуществляется перепроверка характеристик объектов по открытым информационным ресурсам. На третьем этапе проводится анализ сопоставимости выявленных предложений о продаже с объектом оценки и оценивается возможность и допустимость использования предложений в качестве аналога для последующих расчетов. Данные об аналогах, обоснование их выбора содержатся в таблице 12 отчета на стр. 42-44.

В разделе 10, 10.1 описаны правила отбора аналогов для проведения расчетов (стр. 73 отчета).

С учетом изложенного, доводы административного ответчика об отсутствии в отчете описания правил отбора аналогов не нашли свое подтверждение.

По пункту 4.

В решении сделана ссылка на несоответствие отчета пункту 13 ФСО N 3, на то, что оценщиком использованы экспертные суждения без проверки на соответствие рыночным данным.

В судебном заседании Гук А.А. пояснил, что оценщик применял к объектам - аналогам корректировки из справочника Лейфера без проверки их на соответствие рыночным данным.

Оценщик Грибанова М.С. в судебном заседании пояснила, что рынок объекта оценки не активный. В условиях неактивного рынка нет возможности проверить корректировки на соответствие рыночным данным, что допускает правило пункта 13 ФСО N 3.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Принимая во внимание, что доводы оценщика об отсутствии рыночной информации административным ответчиком и материалами дела не опровергнуты, а рынок объекта оценки является неактивным, доводы административного ответчика о нарушении оценщиком пункта 13 ФСО N 3,

не доказаны.

Следует отметить, что административным ответчиком не представлено доказательств, что указанные им нарушения в оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Учитывая, что кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается в целях налогообложения, недоказанность факта занижения рыночной стоимости объекта оценщиком свидетельствует о недоказанности нарушений при определении рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона от (дата) N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.