Решение Свердловского областного суда

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 3а-383/2021

Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург

08 июня 2021 года Номер производства 3а-383/2021
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2021 года.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство

N 3а-383/2021

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Юровских Дмитрия Сергеевича

к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки",

с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Расцвет 2007",

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ,

установил:

индивидуальный предприниматель Юровских Дмитрий Сергеевич (далее - административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 1257 408 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 0403/21 от 12 апреля 2021 года (далее - Отчёт), выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ОценКинг" К.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Биишевой А.О. направлен отзыв, в котором указано, что оценку требований административного истца Управление оставляет на усмотрение суда.

Представителем ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу Мелобинской М.А. направлен отзыв, в котором подтверждена дата определения и размер кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель Администрации города Екатеринбурга Шалыгина А.А. направила возражения, в которых указала о том, что содержание Отчета вводит в заблуждение при расчете корректировки на местоположение (таблица 8.7 Отчета), поскольку информация, указанная в таблице 8.6 Отчета "Значение факторов местоположения" не подтверждена.

Кроме этого, отсутствие учета разницы обеспечения коммуникациями у объекта оценки и объектов-аналогов приводит к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

В судебных заседаниях 01 июня 2021 года, 07 июня 2021 года приняли участие представители административного истца Кирпикова Н.С. и Администрации города Екатеринбурга Шалыгина А.А.

По ходатайству представителя административного истца судом был допрошен в качестве свидетеля оценщик К.

После перерыва в судебное заседание 08 июня 2021 года представители лиц, участвующих в деле - административного истца, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ГБУ Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки", ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Расцвет 2007", не явились.

Исследовав письменные доказательства, заслушав показания свидетеля, заслушав пояснения представителей административного истца Кирпиковой Н.С. и Администрации г. Екатеринбурга Шалыгиной А.А., суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов административного дела, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 592 кв.м. категория земель - земли населенного пункта, разрешенное использование - земли под объектами торговли, находится в пользовании административного истца по договору аренды N 3-1980 от 29 марта 2016 года.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3934432 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 27 ноября 2020 года.

Размер арендной платы за земельный участок, что следует из приложений к договору аренды, содержащих расчет арендной платы, определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому результаты определения кадастровой стоимости непосредственно влияют на права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований административный истец представил в суд Отчет, выполненный оценщиком К., согласно которому, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 января 2020 года определена в размере 1257 408 руб.

Настаивая на том, что Отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, представитель заинтересованного лица указал, что на странице 71 Отчета в таблице 8.7 произведен расчет корректировки на местоположение на основании таблицы 8.6 и таблицы 4.6.

Оценщиком в таблице 8.6 для объекта оценки и объектов-аналогов указаны удаленность от города Екатеринбурга, численность населения, характер застройки развитость инфраструктуры, удаленность от основных магистралей населенного пункта.

При этом информация, указанная в таблице 8.6 в нарушение пунктов 5, 11 ФСО N 3 не подтверждена.

Между тем, согласно информации содержащейся в сети Интернет, объект оценки расположен в 20 км от города Екатеринбург, а не в 17 км. как указано в таблице 8.6.

Таким образом, корректировка удаленности от города Екатеринбурга должна быть 3, а не 4.

Градообразующим предприятием аналога N 1 является ЗАО "Агрофирма "Патруши", входящая в агрохолдинг "УГМК-Агро".

Корректировка на характер застройки, развитость инфраструктуры должна быть 1, а не 3, как у объекта оценки и аналога N 3.

Объект-аналог N 4 расположен в 45 км. От города Екатеринбурга, а не в 23 км., как указано в таблице 8.6.

А значит, корректировка на удаленность от города Екатеринбурга должна быть 1, а не 3.

В <адрес> (аналог N 4) функционирует ОАО "Племенной птицеводческий завод "Свердловский" и конная ферма <адрес>.

Таким образом, корректировка на характер застройки, развитость инфраструктуры должна быть 1, а не 3, как у аналога N 3.

На странице 15 Отчета указано, что оценщиком использованы фотографии, сделанные 25 августа 2017 года, дата оценки 01 января 2020 года, разница в осмотре составляет 3 года.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебных заседаниях 01 июня 2021 года, 07 июня 2021 года был допрошен в качестве свидетеля оценщик К.

После предупреждения свидетеля об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, К. подтвердил изложенные в Отчёте выводы, подробно пояснив расчет корректировки на местоположение объектов-аналогов, на основании представленных письменных пояснений в обоснование изложенных выводов на странице 70 Отчета "Корректировка на местоположение".

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

-информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

-содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Судом установлено, что Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Поскольку объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются непосредственно оценщиком, последний вправе проведя визуальный осмотр земельного участка в 2021 году использовать фотографии, сделанные до даты оценки - в 2017 году, так как данных, содержащихся в Публичной кадастровой карте и ЕГРН о том, что на дату оценки характеристики земельного участка существенно изменились, не представлено.

В Отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого земельного участка, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объекта недвижимости

В ходе выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (описано применение метода сравнения продаж), отказ от использования затратного и доходного подходов и иных методов мотивирован.

В результате анализа информации оценщиком произведен отбор объектов-аналогов с учетом назначения земельного участка, его характеристик, условий рынка.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода проведены корректировки по соответствующим элементам сравнения.

В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из представленных письменных пояснений оценщика К. по вопросу введения корректировки на местоположение следует, что объект оценки расположен в <адрес>; расстояние от г. Екатеринбурга (ТЦ "МЕГА") 17 км.

Объект-аналог N 1 расположен в <адрес>, расстояние от г. Екатеринбурга 10 км. Объект-аналог N 2 расположен в <адрес>, расстояние от г. Екатеринбурга 14 км. Объект-аналог N 3 расположен в <адрес>, расстояние от г. Екатеринбурга 10 км. Объект-аналог N 4 расположен в <адрес>, расстояние от г. Екатеринбурга 23 км.

По убеждению суда описание корректировки на местоположение объектов-аналогов вполне мотивировано, не содержит очевидных противоречий, информация используемая оценщиком об удаленности объектов-аналогов от г. Екатеринбурга документально подтверждена, что подтверждается представленными скринами с yandex.ru/maps.

Использованная оценщиком информация о характере застройки и развитости инфраструктуры по объектам-аналогам не опровергается сведениями из Публичной кадастровой карты, притом, что каждый объект-аналог идентифицирован оценщиком: точно установлено его местонахождение и кадастровые номера.

Отсутствие корректировки на наличие коммуникаций не ставит под сомнение вывод оценщика о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, поскольку в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения, не должны учитываться в оценке; учитывается сама возможность подключения к коммуникациям.

На основании изложенного, оценив имеющийся Отчёт с точки зрения требований, установленных в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Принимая во внимание, что никаких иных доказательств, которые опровергли бы такую рыночную стоимость земельного участка, административными ответчиками не представлено, суд соглашается с результатом и выводом, изложенным в имеющемся Отчёте.

Таким образом, при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё надлежащее подтверждение, что по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 1257 408 руб.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка является 30 апреля 2021 года (дата обращения административного истца в суд).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Юровских Дмитрия Сергеевича, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости 1257 408 (один миллион двести пятьдесят семь тысяч четыреста восемь) руб. и до утверждения или внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать 30 апреля 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка