Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2021 года Дело N 3а-380/2021

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

с участием представителя административного истца - Савон М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания ОГАТ" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Компания ОГАТ" (далее - ООО "Компания ОГАТ") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которого указало, что ООО "Компания ОГАТ" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Лит. 4, 4а, 4б. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена на основании постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края" (далее - постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п), и по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Согласно Отчёту N 082 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 апреля 2021 года, составленному ООО "Краевой центр оценки", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте N 082 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 апреля 2021 года, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

Просит суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 154194 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости ....

Представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Административным ответчиком министерством имущественных и земельных отношений Приморского края представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором министерство имущественных и земельных отношений Приморского края указало, что в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Приморского края, утверждённым постановлением Администрации Приморского края от 7 октября 2019 года N 646-па, учитывая распоряжение министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 февраля 2019 года N 42-ри "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края", министерство имущественных и земельных отношений утвердило результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, согласно Отчёту краевого государственного бюджетного учреждения "Центр кадастровой оценки Приморского края" N 1/2020 от 2 сентября 2020 года, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года, согласно приложению к постановлению министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п. Определение кадастровой стоимости объектов оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленными и утверждёнными в соответствии с законодательством, регулирующим кадастровую оценку. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлены на уточнение результатов массовой оценки. Постановление от 15 октября 2020 года N 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано в установленном законом порядке, в связи с чем, считают, что права административного истца не нарушены.

Заинтересованным лицом администрацией города Владивостока представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому администрация города Владивостока возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, указав, что считает Отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствующим требованиям действующего законодательства. Полагает, что оценщиком были выбраны некорректные объекты-аналоги, имеющие отличную площадь, различные права на земельные участки, выбранные объектами-аналогами по сравнению с объектом оценки.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель административного истца ООО "Компания ОГАТ" - Савон М.Е., в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержала по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Выслушав объяснения представителя административного истца Савон М.Е., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 13 мая 1996 года между администрацией города Владивостока ("Арендодатель") и АООТ "ОГАТ" ("Арендатор") заключён Договор аренды земли N 002240, согласно которому Арендодатель на основании постановления главы администрации г. Владивостока N 584 от 7 мая 1996 года предоставляет Арендатору земельный участок площадью 154194 кв.м, расположенный в районе ул. Днепровской с правом аренды земли сроком на 50 лет, в границах, указанных на прилагаемом чертеже, для размещения производственной базы АООТ "ОГАТ", кадастровый номер участка N (пункт 1).

Согласно пункту 2 величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1.00 по отношению к ставке земельного налога. Величина арендной платы за первый календарный год аренды указывается в справке-счёте, являющейся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 числа среднего месяца квартала (пункт 3).

Настоящий договор вступает в законную силу с момента регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Владивостока (пункт 12).

Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Владивостока 13 мая 1996 года, регистрационный N 2240.

Согласно соглашению о перемене лица в обязательстве от 23 октября 2006 года, заключённому между открытым акционерным обществом "ОГАТ" ("Арендатор") и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ОГАТ" ("Новый арендатор"), Арендатор уступает Новому арендатору право аренды земельного участка с кадастровым номером N (предыдущие кадастровые номера N N общей площадью 154 194 кв.м, ориентир - нежилое здание, Лит. 4, 4а, 4б, адрес ориентира - г. Владивосток, ул. <адрес>, ориентир находится в границах участка, предоставленного для размещения производственной базы ОАО "ОГАТ", принадлежащее Арендатору по договору аренды от 13 мая 1996 года N 002240, соглашению о внесении изменений от 28 января 2002 года, зарегистрированному Приморским краевым регистрационным центром ... постановления главы администрации г. Владивостока от 7 мая 1996 года N 584, а Новый арендатор принимает право аренды указанного земельного участка и обязуется выполнять права и обязанности, предусмотренные договором аренды земли от 13 мая 1996 года N 002240. После вступления в силу настоящего соглашения Новый арендатор становится стороной в обязательстве - договоре аренды земельного ... Права и обязанности по договору аренды ...

Настоящее соглашение является одновременно актом передачи Новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13 мая 1996 года N 002240 с кадастровым номером N (предыдущие кадастровые номера ПК:... общей площадью 154 194 кв.м., ориентир - нежилое здание, Лит.4, 4а, 46, адрес ориентира - г. Владивосток, ул. <адрес>, ориентир находится в границах участка - предоставленного для размещения производственной базы ОАО "ОГАТ" (пункт 1.2).

Новый арендатор обязан осуществлять выполнение прав и обязанностей в полном соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 13 мая 1996 года N 002240 (пункт 2.2.1)

Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Главном Управлении федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (пункт 5.1).

Соглашение о перемене лица в обязательстве зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 1 декабря 2006 года, номер регистрации N

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю от 8 июня 2021 года N N в отношении земельного участка с кадастровым номером N постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27 января 2021 года.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого им, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО "Компания ОГАТ" представлен Отчёт N 082 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный 27 апреля 2021 года оценщиком ООО "Краевой центр оценки" Гавриловой А.С., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер: N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, общая площадь 154 194 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание, Лит. 4, 4а, 4б. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Суд, оценивая Отчёт N 082 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный 27 апреля 2021 года оценщиком ООО "Краевой центр оценки" Гавриловой А.С., приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчёте сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения. Выводы оценщика не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом расчётных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Доказательств несоответствия Отчёта N 082 от 27 апреля 2021 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков ими не заявлялось.

В связи с изложенным, довод заинтересованного лица администрации города Владивостока о том, что представленный административным истцом Отчёт об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства, суд расценивает как несостоятельный.

Ссылка административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае ООО "Компания ОГАТ" как арендатором объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО "Компания ОГАТ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 датой подачи административным истцом ООО "Компания ОГАТ" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N следует считать 3 июня 2021 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания ОГАТ" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 154194+/-137 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: для размещения производственной базы; адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание, Лит. 4, 4а, 4б. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Компания ОГАТ" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 3 июня 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова
     
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка