Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2021 года Дело N 3а-379/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я. К.,

с участием представителей: административного истца Общества с ограниченной ответственностью "МеталлСервисЦентр N 1" - Матюшенко А.Н., Любимова А.В., заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Сахаровой В. Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МеталлСервисЦентр N 1" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Общество с ограниченной ответственностью "МеталлСервисЦентр N 1" (далее - ООО "МеталлСервисЦентр N 1", Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 60989 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2020 года в размере - 30 377 000 рублей; указании, что установленная кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка применяется для определения размера арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, за период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "МеталлСервисЦентр N 1" образовано на основании решения единственного участника от 04 июля 2011 года N 5 путем реорганизации в форме присоединения к нему нескольких юридических лиц, в том числе, Общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания", прекратившего свое существование при реорганизации, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись и что подтверждается свидетельством серии ... N ... от 29 ноября 2011 года.

На основании передаточного акта к договору присоединения от 04 июля 2011 года административному истцу, как правопреемнику Общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания", перешло право собственности в отношении 20 объектов недвижимости (производственной базы, состоящей из административного здания, складов, трансформаторных подстанций, подъездных железнодорожных путей, гаражей, цехов, открытых складских площадок и других объектов), расположенных по адресу: ..., а также право аренды спорного земельного участка с кадастровым номером ..., на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости, ранее предоставленного Обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания" по договору аренды от 11 июня 2008 года N ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 декабря 2020 года N ... кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 31 января 2020 года в размере - 74 082 118, 52 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО Оценочная компания "Эксперт" для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке N ... от 02 ноября 2020 года, выполненному ООО Оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере - 30 377 000 рублей по состоянию на 31 января 2020 года.

03 ноября 2020 года ООО "МеталлСервисЦентр N 1" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при министерстве имущественных отношений Ставропольского края, решением которой от ... ноября 2020 года N 61 соответствующее заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО "МеталлСервисЦентр N 1" как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 05 марта 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края.

В судебном заседании представители административного истца - ... - Матюшенко А.Н., Любимов А.В. поддержали заявленные требования с учетом их уточнения, просили суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере - 33 641 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Сахарова В. Э. в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, а также на то, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в заявленном размере его рыночной стоимости приведет к значительному снижению поступлений в муниципальный бюджет.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От заинтересованного лица - администрации г. Невинномысска Ставропольского края поступило ходатайство с просьбой о проведении судебного заседания в отсутствие представителя администрации и о принятии решения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости: земельном участке с кадастровым номером ..., с видом разрешенного использования - земли под промышленными объектами, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 60989 кв. м., кадастровой стоимостью 74 082 118, 52 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 февраля 2020 года на основании акта определения кадастровой стоимости от 10 февраля 2020 года N ..., подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество" (том 1 л. д. 184-187).

В письменном отзыве на административный иск заинтересованное лицо - комитет по управлению муниципальным имуществом администрация города Невинномысска Ставропольского края просил отказать в его удовлетворении, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а также мотивируя тем, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к нарушению права муниципального образования на получение арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта ... А. В., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) - часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 29 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается отметкой на конверте (том 1 л. д. 160).

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у ООО "МеталлСервисЦентр N 1" в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, 11 июня 2008 между Обществом с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края заключен договор аренды N ... находящегося в государственной собственности земельного участка, сроком с 17 апреля 2008 года по 16 апреля 2013 года. Право аренды Общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания" зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 20 августа 2008 года (номер регистрации ...).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 75775 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : земли под промышленными объектами, расположенного по адресу: ..., на участке имеются нежилые строения (том 1 л. д. 18-22).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л. д. 26).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 29 декабря 2020 года N ... Общество с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания" на основании договора о присоединении от 04 июля 2011 года реорганизовано в форме присоединения к ООО "МеталлСервисЦентр N 1", в связи с чем 29 ноября 2011 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица (том 1 л. д. 36-56).

На основании постановления администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 23 июня 2014 года N ... в постановление от 03 июня 2008 года N ... "О передаче в аренду земельных участков, расположенных по ..." (в редакции постановления от 22 апреля 2013 года N ...) внесены изменения в части замены арендатора с Общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская металлургическая компания" на ООО "МеталлСервисЦентр N 1".

09 июля 2014 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края (арендодатель) и ООО "МеталлСервисЦентр N 1" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 (с приложением N 1 - расчет арендной платы) к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 года N ..., по условиям которого стороны определили, что площадь арендуемого земельного участка до 22 апреля 2013 года составляет 75775 кв.м, а с 22 апреля 2013 года - 50764,43 кв.м. (том 1 л. д. 28-30, 31-32).

В настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером ... площадью 60989 кв. м. находится в аренде ООО "МеталлСервисЦентр N 1" в соответствии с дополнительным соглашением N ... от 20 марта 2020 года к договору аренды земельного участка от 11 июня 2008 года N ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 февраля 2021 года N ... (том 1 л. д. 201-205).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с ранее действовавшим пунктом 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ (в редакции от 29 июля 2017 года) "О государственной кадастровой оценке" после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.