Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 3а-378/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мамаджоновой С.С.,

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя Шафоростова Д.Ю., представителя административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кокаревой С.Ю., представителей заинтересованного лица ООО "ТКЦ" - Исакова В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя Ставропольского края обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 03 июня 2020 года N 5 в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером N в размере 21 347 191,60 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 366 186,48 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 87 133 869,36 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 789 570,70 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 134 272 554,34 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 247 097,86 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 487 212,00 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 14 758 608,03 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 394 712,91 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

указании, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 22 января 2019 года.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО "Деловой Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ N.

Администрация города Ставрополя считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона N 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

В нарушение п. 11в ФСО-7 оценщиком было формально проведено исследование рынка как земельных участков, так и объектов капитального строительства. Оценщиком не указан какой объем предложений им исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей, ликвидность, колебание цен оцениваемого объекта.

В нарушение п. 11г ФСО-7 оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

В отчете оценщика N 00119 от 27.03.2020 не указаны кадастровые номера объектов-аналогов N 1 и N 3, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже участков. Также без установления точного местонахождения земельных участков невозможно говорить о корректности применения поправок.

По мнению администрации города Ставрополя, оценщиком в качестве объекта-аналога N 1 и N 3 подобраны объекты, несопоставимые с оцениваемыми. Так, согласно объявлению о продаже объекта аналога N и N следует, что продаются земельные участки промназначения, когда назначение оцениваемых земельных участков - торговое. В связи с этим оценщиком необоснованно не применена корректировка на вид использования земельного участка.

Полагают некорректным применение сравнительного подхода не к каждому объекту оценки в отдельности, а выявление стоимости за 1 кв.м. на все объекты одновременно, без учета их индивидуальных характеристик. Исследуемые земельные участки отличаются по площади, по физическим характеристикам, по расположению относительно красной линии и другим характеристикам, поскольку указанное упущение могло привести к неправильному определению рыночной стоимости объектов оценки.

Полагают, что отчет не соответствует требованиям пункта 11 раздела IV Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", в котором предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов

Отчет об оценке от 27.03.2020 N 00119 не соответствует вышеуказанным требованиям, и, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 03 июня 2020 года N 5 отчет об оценке объектов недвижимости является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанных земельных не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Шафоростова Д.Ю. поддержал заявленные в административном иске требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кокаревой С.Ю. просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица ООО "ТКЦ" Исакова В.П. просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ООО "ТКЦ" на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: г. <адрес>.

Кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

земельного участка с кадастровым номером N в размере 21 347 191,60 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 366 186,48 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 87 133 869,36 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 789 570,70 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N размере 134 272 554,34 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 247 097,86 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 487 212,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 14 758 608,03 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 394 712,91 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Деловой Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельных участков составила:

земельного участка с кадастровым номером N в размере 12 024 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 333 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 49 595 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 396 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 76 318 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 513 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 280 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 437 000,00 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 301 000,00 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление от представителя ООО "ТКЦ" Исакова В.П. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номерами N поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете ООО "Деловой Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ N.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельных участков от их кадастровой стоимости, а именно:

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,67%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,66%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,08%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,57%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,16%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,29%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 42,53%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 42,83%,

земельного участка с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на 43,57%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).