Решение Красноярского краевого суда

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 3а-377/2021

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Альбион" Хасанова В.Н., представителя Правительства Красноярского края Пенкина И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-377/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Альбион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альбион" (далее - ООО "Альбион") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868, расположенных в городе Красноярске.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых помещений с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет: 24:50:<номер>:863 - 21 049 723 рубля 48 копеек, 24:50:<номер>:864 - 2 384 949 рублей 06 копеек, 24:50:<номер>:867 - 5 744 261 рубль 92 копейки, 24:50:<номер>:868 - 1 578 754 рубля 74 копейки.

По итогам независимой оценки, выполненной оценщиком Семашко А.В. (ООО "Инвент") и представленной в отчете N 445(3-1) от 01 декабря 2020 года, рыночная стоимость нежилых помещений с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет: 24:50:<номер>:863 - 9 010 000 рублей, 24:50:<номер>:864 - 1 445 000 рублей, 24:50:<номер>:867 - 2 907 000 рублей, 24:50:<номер>:868 - 736 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости нежилых помещений, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку между ООО "Альбион" и Семенковым А.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868, согласно которому стороны договорились, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом стоимость нежилых помещений была определена сторонами в размере их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости нежилых помещений, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа. В этой связи, 07 декабря 2020 года ООО "Альбион" обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии N 248 от 24 декабря 2020 года в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:863 в размере его рыночной стоимости 9 010 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:864 в размере его рыночной стоимости 1 445 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:867 в размере его рыночной стоимости 2 907 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:868 в размере его рыночной стоимости 736 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года.

Представитель административного истца ООО "Альбион" Хасанов В.Н., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Представитель Правительства Красноярского края Пенкин И.И., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что оспариваемой кадастровой стоимостью не нарушаются права административного истца, а кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилых помещений.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что, поступившие в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявления ООО "Альбион" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были отклонены, поскольку, отличие кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868 от их рыночной стоимости составляло от 39,4% до 57,2%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В части 1 статьи 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.

Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что ООО "Альбион" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868, расположенных в городе Красноярске, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 апреля 2019 года (л.д. 16-24).

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилых помещений с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет: 24:50:<номер>:863 - 21 049 723 рубля 48 копеек, 24:50:<номер>:864 - 2 384 949 рублей 06 копеек, 24:50:<номер>:867 - 5 744 261 рубль 92 копейки, 24:50:<номер>:868 - 1 578 754 рубля 74 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 15 апреля 2019 года (л.д. 12-15).

Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровым номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868 определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".

07 декабря 2020 года (вх. N 54750) ООО "Альбион" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 25).

Решением Комиссии N 248 от 24 декабря 2020 года заявление ООО "Альбион" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений было отклонено (л.д. 26-27).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 445(3-1) от 01 декабря 2020 года, выполненный оценщиком Семашко А.В. (ООО "Инвент"), согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет: 24:50:<номер>:863 - 9 010 000 рублей, 24:50:<номер>:864 - 1 445 000 рублей, 24:50:<номер>:867 - 2 907 000 рублей, 24:50:<номер>:868 - 736 000 рублей (л.д. 31-136).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке нежилых помещений оценщиком применены сравнительный и доходный подходы.

Оформление и содержание отчета об оценке 445(3-1) от 01 декабря 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчеты об оценке не опровергает достоверность отчета и правильность определения в нем величины рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление от 30 июня 2015 года N 28), при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении в отношении данных объекта их рыночной стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть подтверждена отчетом об оценке.

На основании статей 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночная стоимость объекта оценки может быть подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой может быть также поставлен вопрос о проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления от 30 июня 2015 года N 28).

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

Правительство Красноярского края своим правом на проведение экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений не представило.

По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

Правительство Красноярского края, приводя доводы о нарушениях оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, не представило каких-либо доказательств, опровергающих использованную оценщиком информацию и доказательств того, что нарушения (имеющиеся по утверждению Правительства) повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки в сторону ее уменьшения.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость нежилых помещений с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 15 апреля 2019 года составляет: 24:50:<номер>:863 - 9 010 000 рублей, 24:50:<номер>:864 - 1 445 000 рублей, 24:50:<номер>:867 - 2 907 000 рублей, 24:50:<номер>:868 - 736 000 рублей.

Как следует из материалов дела, 24 августа 2020 года между ООО "Альбион" и Семенковым А.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, в числе которых поименованы нежилые помещения с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868, согласно которому стороны договора определили, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом общая стоимость нежилых помещений, перечисленных в предварительном договоре, была определена сторонами меньше их общей кадастровой стоимости.

Поскольку общая стоимость нежилых помещений определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем их кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868 должна быть определена равной их рыночной стоимости, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения ООО "Альбион" с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 07 декабря 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Альбион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:863 в размере его рыночной стоимости - 9 010 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:864 в размере его рыночной стоимости - 1 445 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:867 в размере его рыночной стоимости - 2 907 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:50:<номер>:868 в размере его рыночной стоимости - 736 000 рублей, определенной по состоянию на 15 апреля 2019 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Альбион" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:50:<номер>:863, 24:50:<номер>:864, 24:50:<номер>:867, 24:50:<номер>:868 считать 07 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 28 апреля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка