Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2021 года Дело N 3а-376/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Матвиенко В. В.,

с участием представителей: административного истца Кораблина Ю. Н. - Сидоровой Ю. А., заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Сахаровой В. Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кораблина Ю. Н. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Кораблин Ю. Н. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края:

- об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... :596, площадью 1812 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование : для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу : ..., равной его рыночной стоимости в размере - 5 166 000 рублей по состоянию на 26 августа 2019 года;

- об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ...:2164, площадью 925,4 кв. м., количество этажей, в том числе подземных - 2, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере - 12 945 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

- указании, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды N ... от 26 января 2015 года ему на праве аренды принадлежит вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ...:596, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09 декабря 2020 года N ... и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 16 февраля 2015 года сделана соответствующая запись регистрации N ....

На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером ...:2164, принадлежащее ему, Кораблину Ю. Н., на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10 декабря 2020 года N ... и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26 декабря 2013 года сделана соответствующая запись регистрации N ....

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2020 года N ... и N ... кадастровая стоимость вышеуказанных спорных объектов недвижимости определена: земельного участка с кадастровым номером ...:596 по состоянию на 26 августа 2019 года в размере - 8 847 198, 72 рублей на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N ... от 30 июня 2020 года, нежилого здания с кадастровым номером ...:2164 по состоянию на 01 января 2019 года в размере - 29 669 953, 28 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО "Региональная экспертиза и оценка" для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке N ... от 14 декабря 2020 года, выполненному ООО "Региональная экспертиза и оценка", рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена: с кадастровым номером ...:596 в размере 5 166 000 рублей по состоянию на 26 августа 2019 года, с кадастровым номером ...:2164 в размере 12 945 0000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Кораблина Ю. Н. как арендатора земельного участка и как собственника нежилого здания, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка и налоговых платежей за объект капитального строительства, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 15 февраля 2021 года с согласия представителя административного истца к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество", комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В предварительном судебном заседании 05 марта 2021 года с согласия представителя административного истца Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика с исключением из числа заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административного истца Кораблина Ю. Н. - Сидорова Ю. А. поддержала заявленные исковые требования с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером ...:2164 в размере 17 982 100 рублей по состоянию на 01 января 2019 года и земельного участка с кадастровым номером ...:596 в размере 5 634 000 рублей по состоянию на 26 августа 2019 года, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Сахарова В. Э. в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных нежилого здания и земельного участка установлена в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Административный истец Кораблин Ю. Н. в судебное заседание не явился, по утверждению его представителя Сидоровой Ю. А. уведомлен о времени и месте рассмотрения данного административного дела.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости: земельном участке с кадастровым номером ...:596, с видом разрешенного использования : деловое управление, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 1812 кв. м., кадастровой стоимостью 8 847 198, 72 рублей; с кадастровым номером ...:2164, нежилое здание, наименование : торгово-офисное, расположенное по адресу : г. ..., общей площадью 925,4 кв. м., кадастровой стоимостью 29 669 953, 28 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" (том 2 л. д. 29-32).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) - часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 25 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте (том 1 л. д. 203).

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящееся у Кораблина Ю. Н. в собственности нежилое здание с кадастровым номером ...:2164 и арендные платежи за находящийся у Кораблина Ю. Н. в аренде земельный участок с кадастровым номером ...:596 рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу Кораблину Ю. Н. на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ...:2164, площадью 925,4 кв. м., назначение: нежилое, наименование : здание, количество этажей - 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу : ..., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации N ... от 26 декабря 2013 года и что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 декабря 2020 года N ... (том 1 л. д. 18-20).