Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 3а-375/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Яртехнострой" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Яртехнострой" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ООО "Яртехнострой" является собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей.

Согласно отчету ООО "Ярэксперт" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере N рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Смирнов А.А. заявленные требования поддержал.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Из материалов дела следует, что ООО "Яртехнострой" является собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Яртехнострой" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Григорьевой Л.А.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Из материалов дела следует, что в качестве одного из аналогов (аналог 2) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка в городе Ярославле по <адрес> в районе <адрес>, имевшиеся на дату оценки.

Исследуя ценообразующие характеристики данного объекта, оценщик охарактеризовал его как имеющий свободный подъезд и по данному элементу сравнения с объектом оценки произвел корректировку, поскольку объект оценки имеет затрудненный проезд.

Суд нарушений федеральных стандартов оценки в данных выводах оценщика не находит. В свою очередь, возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в части обоснованности данных действий в рамках оценки суд полагает несостоятельными.

Выводы оценщика о наличии к аналогу N свободного подъезда основаны на результатах исследования текста объявления о его продаже, данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт <адрес> в сети Интернет, в том числе снимков со спутника.

Суд полагает, что приведенные выводы оценщика являются убедительными, сделаны в пределах его компетенции, обоснованы и доказаны.

Замечание о том, что стоимость объекта-аналога N (<адрес>, в районе <адрес>) в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением, подлежит отклонению.

Судом установлено, что оценщиком в качестве объектов-аналогов выбрано пять наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам земельных участка.

Доказательств, свидетельствующих о необоснованном отборе оценщиком аналогов, суду не представлено.

Доводы Департамента о наличии на земельном участке - аналоге N зарегистрированного объекта недвижимости являются недоказанными.

Оценщик использовал данный аналог как условно свободный. При этом каких-либо сведений в объявлении о наличии на земельном участке объекта капитального строительства, не значится. Данный вывод также подтвержден информацией с публичной карты.

Кроме того, Департамент указывает на площадь капитального строения 24,5 кв.м., что составляет 0,14 % от площади объекта - аналога. Приведенный факт не может существенным образом влиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Доводы административного ответчика о наличии на объекте-аналоге N (<адрес>) двух объектов капитального строения, являются необоснованными и не подтвержденными.

Оценщиком с учетом выезда на место подтверждено отсутствие улучшений на указанном земельном участке. Капитальные строения располагаются на смежных земельных участках.

Доводы Департамента о необоснованной корректировке оценщиком на газоснабжение в отношении объекта-аналога N (<адрес>, в районе <адрес>), подлежат отклонению.

Определяя необходимость введения корректировки на наличие коммуникаций, оценщик исходил из того, что учитывал только возможность/невозможность подключения к коммуникациям. В то же время наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитывались. Оценщик подобрал сходные по данной характеристике объекты - аналоги.

Кроме того, наличие у объектов - аналогов возможности подключения к сетям со всей определенностью следует из объявлений об их продаже.

Предлагаемая же Департаментом корректировка на обеспеченность участка определенным видом коммуникаций, описанная в справочнике "СтатРиелт" означает, что коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат и эти коммуникации оплачены собственником.

Учитывая, что все объекты-аналоги расположены в черте города, оценщиком рассматривалась только возможность подведения коммуникаций, корректировка же проводится на наличие/отсутствие газоснабжения как одного из ценообразующих факторов.

По указанным основаниям, действия оценщика по применению корректировки цены аналогов на возможность подключения к инженерным сетям являются обоснованными, подтвержденными содержащейся в отчете информацией и требованиям пункта 5 ФСО N 3, соответствуют.

Замечание административного ответчика о необоснованном использовании оценщиком в расчетах объекта-аналогаN (<адрес>) не нашло своего подтверждения в суде, поскольку невозможность арендатора (пользователя) земельного участка передать права на объекты третьим лицам, не могут ставить под сомнение отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, т.к. вопросы правового характера не входят в компетенцию оценщика, не являются предметом его исследования и не должны отражаться в отчете.

Таким образом, требования федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, в том числе пунктов 5, 8, 11 ФСО N выполнены.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка