Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 3а-374/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гороховой Елены Александровны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Горохова Е.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 13 994 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 13 100 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Горохова Е.А. является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 13 100 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" N 46/ЗУ от 17 марта 2020 года и составила 26 158 802, 28 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца Гороховой Е.А. на основании доверенности Рязанцев А.Н. требования административного искового заявления и заявление о взыскании судебных расходов поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; возражал во взыскании судебных расходов.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо администрация городского поселения Ростов своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Гороховой Е.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Горохова Е.А. является арендатором земельного участка площадью 13 994 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 28 мая 2020 года N 35 установлено для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ростовского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, применять Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п

Из материалов дела следует, что Горохова Е.А. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов органа местного самоуправления Ростовского муниципального района Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 18 аренды земельного участка от 11 июня 2019 года, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Горохова Е.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" N 46/ЗУ от 17 марта 2020 года и составила 26 158 802, 28 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 13 100 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объектов оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в правовых основаниях их передачи, в расположении относительно районов области, в расположении относительно "красной линии" застройки, в площади, в связи с чем введены соответствующие корректировки. Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг и на дату предложения.

При сопоставлении объектов оценки и аналогов по такому ценообразующему фактору, как расположение в пределах области, оценщик определиламестоположение объекта оценки как центр сельскохозяйственных районов; размер корректировки к ценам аналогов, имеющих сходное местоположение и расположенных в населенных пунктах ближайшей к областному центру окрестности, определен оценщиком с учетом данного факта.

Вывод оценщика об отнесении города Ростов к центрам сельскохозяйственных районов достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета сведениями, характеризующими социально - экономическое положение города.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 13 100 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Гороховой Е.А. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения Гороховой Е.А. с настоящим административным иском в суд - 1 апреля 2021 года.

Разрешая заявление Гороховой Е.А. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов суд приходит к следующему:

В качестве судебных расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, оплату услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и оплату услуг представителя.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что заявление Гороховой Е.А. о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 50 %.

Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права Гороховой Е.А. на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ей на праве аренды земельного участка.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска, которые разрешены путем допроса оценщика Григорьевой Л.А. в качестве свидетеля и к несению дополнительных судебных расходов не привели.

Суд принимает во внимание также, что выгода от уплаты арендных платежей по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превысит 800 000 рублей за один год, что выше понесенных административным истцом по данному делу судебных расходов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления Гороховой Е.А. о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Гороховой Елены Александровны удовлетворить.

Установить по состоянию на 31 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 13 994 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 13 100 000 (тринадцать миллионов сто тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 апреля 2021 года.

В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказать.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка