Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 3а-373/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Васютина Алексея Владимировича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Васютин А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 003 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации 4 - этажного здания офиса с мансардой; для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 154 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 643 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации 4 - этажного здания офиса с мансардой; для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 5 675 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Васютин А.В. является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Яр - Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 2 154 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - составляет 5 675 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 5 314 920, 82 рубля.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 14 047 839, 89 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Диунова О.С. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в административном деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Васютина А.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Васютин А.В. является собственником:

земельного участка площадью 1 003 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации 4 - этажного здания офиса с мансардой; для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

земельного участка площадью 2 643 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации 4 - этажного здания офиса с мансардой; для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 5 314 920, 82 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 14 047 839, 89 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 2 154 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 675 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика Халиулиной С.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитана оценщиком сравнительным подходом.

В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Так, оценщиком в качестве аналогов использованы пять земельных участков, в том числе два участка, расположенных в Красноперекопском (<адрес>) и два земельных участка в Заволжском (<адрес>) районах города Ярославля, тогда как объект оценки расположен в Кировском районе города Ярославля, являющимся центральным районом.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на Отчет приводит доводы о том, что такой отбор аналогов не является обоснованным и не отражает местоположения объекта оценки.

С указанными возражениями нельзя согласиться.

Из Отчета следует, что в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков под торгово - офисную недвижимость.

При этом, оценщиком заданы критерии отбора аналогов для включения в окончательную выборку - совпадение с объектом оценки по виду разрешенного использования (торгово - офисное и сервисное назначение) и по нахождению в функциональной зоне, согласно Генеральному плану города Ярославля, в которой возможно размещение объектов, соответствующих виду разрешенного использования оцениваемого объекта; по окружающей застройке; расположении относительно "красной линии" застройки; виду передаваемых прав; площади; обеспеченностью инженерными коммуникациями.

По итогам такого ранжирования наиболее сопоставимыми с объектом оценки оказались вышеуказанные земельные участки, расположенные в Красноперекопском и Заволжском районах города Ярославля, а также расположенный в Кировском районе города Ярославля земельный участок (аналог 2) - <адрес>

Суд полагает, что процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно в Отчете описана, что соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Обоснованность отбора не вызывает сомнений.

При этом, различие в местоположении объекта оценки и объектов - аналогов в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 устранено оценщиком путем введения соответствующей корректировки цен данных аналогов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выбор аналогов для расчета вполне оценщиком обоснован, а отличия объекта оценки и объектов - аналогов скорректированы путем введения соответствующих поправок к ценам аналогов.

В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже земельных участков, местоположение которых с объектом оценки сопоставимо.

Оценщиком в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.

Земельные участки, являвшиеся предметом сделок, на которые указывает Департамент (<адрес>), имеют незначительную площадь, либо нестандартную конфигурацию, либо приближены к существующим зданиям и строениям, что существенно ограничивает возможность их использования в целях строительства.

Кроме того, данные аналоги являлись предметом сделок, условия которых не являются общедоступными и оценщику не известны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что предметом сделки по той цене, на которую указывает Департамент, был исключительно земельный участок, и данная сделка не совершена под влиянием иных, нерыночных условий.

Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Также Отчет содержит отказ от использования аналога по улице Автозаводская в городе Ярославле наличием на нем строений, входящих в стоимость предложения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 5), и земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 2), явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки".

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки свободны от застройки в полной мере подтверждаются содержанием объявлений о продаже права их аренды, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цены данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 6 000 000 рублей (аналог 5) и 2 150 000 рублей (аналог 2) являются ценами земельных участков без улучшений.

При сопоставлении объектов оценки и аналогов по ценообразующим факторам и определяя необходимость применения тех или иных характеристик к ценам аналогов аналог 4 - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, охарактеризован оценщиком как "граничащий с "красной линией" застройки.

Поскольку объекты оценки имеют аналогичные характеристики цена аналога 4 по данному элементу сравнения оценщиком не корректировалась.

Данный вывод оценщика также достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка - аналога, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.