Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 3а-370/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я. К.,

с участием представителя административного истца Краснова Н. В. - Решетняк Ю. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Краснова Н. В. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Краснов Н. В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - магазин, назначение: нежилое, общей площадью 1105,3 кв. м., этажность : 2, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. ..., равной его рыночной стоимости в размере - 15 201 000 рублей по состоянию на 25 апреля 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 декабря 2020 года N ... по результатам государственной кадастровой оценки на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N ... от 30 июня 2020 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером ... определена по состоянию на 25 апреля 2019 года в размере 37 224 647, 07 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнёр" для определения рыночной стоимости заявленного в иске объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке N ... от 30 ноября 2020 года, выполненному ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнёр", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... определена в размере - 15 201 000 рублей по состоянию на 25 апреля 2019 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Краснова Н. В. - Решетняк Ю. В. уточнил заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на дату оценки - 25 апреля 2019 года в размере - 15 730 772 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный истец Краснов Н. В., представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Ессентуки Ставропольского края, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От административного ответчика - министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" поступили ходатайства с просьбой о проведении судебного заседания в отсутствие их представителей.

В письменных возражениях на иск административный ответчик - Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером ..., нежилое здание, наименование - магазин, расположенное по адресу: Ставропольский край, ..., общей площадью 1105,3 кв. м., кадастровой стоимостью 37 224 647, 07 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в ЕГРН 09 июля 2020 года на основании акта определения кадастровой стоимости от 30 июня 2020 года N ..., подготовленного ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" (том 1 л. д. 133-136).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 28 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего объекта недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из приведенных положений законодательства следует, что кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку имущественный налог за находящийся у Краснова Н. В. в собственности объект недвижимости с кадастровым номером ... рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу Краснову Н. В. на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером ..., назначение: нежилое здание, наименование : магазин, площадью 1105,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей - 2, расположенный по адресу : Ставропольский край, ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 декабря 2020 года N ... и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации N ... от 18 октября 2019 года (том 1 л. д. 12-18).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 30 июня 2020 года N ..., подготовленного ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 25 апреля 2019 года установлена в размере - 37 224 647, 07 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 февраля 2021 года N .... Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 июля 2020 года (том 1 л. д. 148).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной, нарушающей его права и законные интересы административный истец Краснов Н. В. представил отчет независимого оценщика - ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнёр" по определению рыночной стоимости заявленного в иске объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке N ... от 30 ноября 2020 года, выполненному ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-Партнёр", рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером ... определена по состоянию на 25 апреля 2019 года в размере - 15 201 000 рублей (том 1 л. д. 19-123).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона N 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца Краснова Н. В. - Решетняк Ю. В. определением Ставропольского краевого суда от 11 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Южный региональный центр судебной экспертизы" (том 1 л. д. 155-158).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N ... от 09 апреля 2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 25 апреля 2019 года составила 15 730 772 рубля (том 2 л. д. 2-122).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы N ... от 09 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле N 3а-370/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно: нежилое здание с кадастровым номером ..., наименование : магазин, площадью 1105,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей - 2, расположенное по адресу : Ставропольский край, ..., на красной линии, имеющее хорошее состояние, хорошую транспортную доступность, отопление, водоснабжение, канализацию, электроснабжение, используемое в соответствии с разрешенным видом использования (под коммерцию). Здание имеет монолитные железобетонные фундамент и стены, армированные перегородки, железобетонные перекрытия, металлическую крышу, бетонные и плиточные полы, двери и окна ПВХ, стандартную отделку.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объекта исследования за период с 2018 года по апрель 2019 года, анализ рынка нежилых зданий г. ..., выставленных на продажу и в аренду в указанный период, предшествующий дате оценки, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту экспертизы, но влияющих на его стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - коммерческого (торгово-офисного) назначения, описаны методы оценки. В качестве единицы измерения принят показатель стоимости - 1 кв.м. В результате проведенного анализа экспертом выявлены предложения по продаже объектов коммерческого назначения, выставленных на продажу в вышеуказанный период, и предложения по аренде аналогичных объектов и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже и аренде соответствующих объектов на рынке.

Оценка стоимости исследуемого объекта произведена экспертом в рамках сведения результатов сравнительного и доходного подходов, без учета стоимости земельного участка под ним. Отказ от применения затратного подход экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. ..., находящиеся в собственности, имеющие офисно-торговое назначение, представляющие собой здания в хорошем, эксплуатируемом состоянии со стандартной отделкой и всеми коммуникациями, аналоги N 2 и N 3 расположены на красной линии, аналог N 1 расположен на второй линии, аналоги N 1 и N 3 расположены в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, аналог N 2 расположен в центре административного района города, аналог N 1 представляет собой 1-этажное здание, аналоги N 2 и N 3 имеют 2 этажа.