Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 3а-367/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СлавМебель" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СлавМебель" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рубля.

Заявление обосновано тем, что ООО "СлавМебель" является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания "Легион - Эксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ООО "СлавМебель" своих представителей не направил.

Представитель административного истца на основании доверенности Шевченко О.Г. ходатайствовала о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "СлавМебель" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "СлавМебель" является арендатором земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов <адрес>, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N-и от ДД.ММ.ГГГГ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного ООО "СлавМебель" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда <адрес>, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "СлавМебель" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила N рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рубля.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом Григорьевой Л.А., Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N/С от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установила, что в нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о развитости рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, необоснованы; Отчет содержит противоречия в части указанных выводов

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, рынок земельных участков под индустриальную застройку исследован оценщиком не полно, установленные оценщиком рамки ценового диапазона определены оценщиком некорректно, не соответствуют исследуемому сегменту рынка.

В нарушение пункта 22 ФСО N при определении основных характеристик объекта оценки и аналогов допущены ошибки, которые привели к искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: в части определения величины корректировки на торг, при характеристике объекта оценки и аналогов на расположение относительно автомагистрали, при определении величины корректировки на площадь, недоказанность выводов оценщика относительно обеспеченности инженерными сетями объекта оценки и аналогов, а также в части отсутствия анализа влияния на стоимость земельных участков под индустриальную застройку такого ценообразующего фактора, как наличие свободного подъезда к участку.

Указанные нарушения федеральных стандартов оценки привели к недостоверному выводу оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, установленном Отчетом об оценке, у суда не имеется.

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам эксперта Григорьевой Л.А. рыночная стоимость указанного объекта на ДД.ММ.ГГГГ составила N рублей.

Выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, - N рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости здания в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "СлавМебель" подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "СлавМебель" с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ООО "СлавМебель" на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.

На основании экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в N рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 30 %.

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что выгода от уплаты арендных платежей по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превысит 70 000 рублей за один год, что превышает стоимость судебной экспертизы.

При этом суд обращает внимание, что представленный административным истцом расчет данной выгоды не соответствует действующему законодательству, определяющему прядок расчета арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, поскольку при производстве данного расчета административным истцом применена ставка арендной платы в 4, 3%, тогда как данная ставка в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-п составляет 5, 6 %.

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО "СлавМебель".

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Ярэксперт", работником которого является эксперт Григорьева Л.А.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "СлавМебель" удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СлавМебель" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" оплату судебной экспертизы в размере N рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка