Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 3а-364/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я. К.,

с участием представителей: административного истца Айрапетяна И. А. - адвоката Дьяконовой Н. С., заинтересованного лица - администрации города Ставрополя - Шевченко Г. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Айрапетяна И. А. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец - Айрапетян И. А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 859 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : магазины, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира : Ставропольский край, ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере - 3 148 000 рублей; указании, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный земельный участок принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 сентября 2018 года, заключенному с ООО "ГЕЛАР", о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации N ... от 05 октября 2018 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 6 797 662,14 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2020 года N ....

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику - ... В. Я. для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке N ... от 24 декабря 2020 года, выполненному оценщиком, занимающимся частной практикой, ... В. Я., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере - 3 148 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 12 февраля 2021 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика с исключением из числа заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административного истца Айрапетяна И. А. - адвокат Дьяконова Н. С. уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... в размере - 3 077 797 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н. в судебном заседании поддержала доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а также на то, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в заявленном размере его рыночной стоимости приведет к значительному снижению поступлений в муниципальный бюджет.

Административный истец Айрапетян И. А., представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на иск административный ответчик - Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости: земельном участке с кадастровым номером ..., с видом разрешенного использования "магазины", категорией земель "земли населенных пунктов", площадью 859 кв. м., кадастровой стоимостью 6 797 662, 14 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" (том 1 л. д. 137-140).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта ... О. В., проводившую по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 28 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте (том 1 л. д. 97).

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящийся у Айрапетяна И. А. в собственности земельный участок с кадастровым номером ... рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу Айрапетяну И. А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 сентября 2018 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 859 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : магазины, для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира : Ставропольский край, ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 декабря 2020 года N ... и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 05 октября 2018 года сделана соответствующая запись регистрации N ... (том 1 л. д. 13-15, 16-18).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере - 6 797 662, 14 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 декабря 2020 года N .... Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 12).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка и полагая ее завышенной, административный истец Айрапетян И. А. представил отчет независимого оценщика, занимающегося частной практикой - ... В. Я. по определению рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке N ... от 24 декабря 2020 года, выполненному оценщиком, занимающимся частной практикой - ... В. Я., рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере - 3 148 000 рублей (том 1 л. д. 19-92).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона N 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца Айрапетяна И. А. - адвоката Дьяконовой Н. С. определением Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз "БООС" (том 1 л. д. 133-136).

Согласно заключению эксперта N ... от 02 апреля 2021 года, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз "БООС", рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 077 797 рублей (том 1 л. д. 150-215).

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт ... О. В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.