Решение Ленинградского областного суда

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 3а-359/2021

Санкт-Петербург 30 сентября 2021 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Астапенко С.А.,

при секретаре - помощнике судьи Михейкиной М.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Рекорд - Сервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО "Рекорд - Сервис" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1692 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.02.2008 г.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Рекорд - Сервис" является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего административный истец вынужден платить земельный налог в повышенном размере. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области. В качестве заинтересованного лица привлечена администрация Гатчинский муниципальный район Ленинградской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Рекорд - Сервис" - Князьков М.А. требования административного искового заявления поддержал. Просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной в соответствии с отчетом об оценке, полагая рыночную стоимость, установленную в экспертном заключении не достоверной, в связи с некорректным подбором объектов-аналогов.

В письменном отзыве представителем административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Дополнительно представлены замечания относительно представленного административным истцом отчета об оценке.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Сердцева Д.Ю. требования административного искового заявления оставила на усмотрение суда. 03.03.2021 органом регистрации прав выявлена и исправлена техническая ошибка в сведениях ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости в части экономических характеристик объекта недвижимости. Дата совершения технической ошибки - 01.02.2008. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади 1692 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м.). Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - ДД.ММ.ГГГГ. Дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ. Управление считает обоснованным решение об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости спорного земельного участка. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Так как в рассматриваемом случае Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, Управление просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

В возражениях представитель администрации Гатчинский муниципальный район Ленинградской области Наполова А.А. указала, что кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости обоснованно. Нормами действующего законодательства не установлен запрет на превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью, а нормативные акты, на основании которых установлена кадастровая стоимость, признаны судами законными. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной отсутствуют.

В судебном заседании представитель администрации Гатчинский муниципальный район Ленинградской области Наполова А.А. просила принять решение в соответствии с экспертным заключением.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", правительства Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 7 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что согласно выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 19.04.2021 г., ООО "Рекорд-Сервис" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) - 01.01.2007.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N пересчитана в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. N 222, с применением УПКС для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале N, в размере <данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356.

Из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.04.2021 г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.04.2021 г. составляет <данные изъяты> руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) - 01.02.2008 г.

В соответствии с отчетом N от 15.04.2021 г., составленным оценщиками ООО "Агентство Консалтинга и Оценки" ФИО7, являющимся членом НП "НКСО", и ФИО8, являющимся членом СРО НП "СМАО", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01.02.2008 г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Как усматривается из представленного отчета об оценке характеристика Гатчинского района (раздел 4.1) приведена по состоянию на 2018 год. Обзор социально-экономической ситуации и анализ рынка объекта оценки приведены на 2007 года (раздел N 5.1 и 7), в то время как оценка проводится по состоянию на 2008 год. При определении наиболее эффективного использования земельного участка приняты за основу Правила землепользования и застройки, утвержденные в 2012 году, то есть спустя 4 года после даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость. Принятый размер скидки на торг не обоснован данными о размере соответствующей скидки по состоянию на 2008 год. Кроме того, на стр. 40 Отчета содержатся данные на 2007 год и 2009 год.

В качестве объектов-аналогов отобрано четыре земельных участка в Санкт-Петербурге, расположенные в непосредственной близости друг к другу, три из которых выставлены на продажу одним и тем же продавцом. Приложенные к отчету об оценке объявления имеют крайне малое описание объектов, что не позволяет их идентифицировать и понять их конкретное местоположение.

В этой связи выводы оценщика при проведении корректировок по местоположению представляются необоснованными, поскольку с достаточной степенью достоверности не известно расстояние от предлагаемых участков до основанной магистрали и до остановок общественного транспорта.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству заинтересованного лица администрации Гатчинский муниципальный район Ленинградской области и на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 01.09.2021 г. по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" ФИО9

Согласно заключению эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО9 N от 20.09.2021 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.02.2008 г. составляет <данные изъяты> руб.

Для проведения оценки объекта недвижимости эксперт применил сравнительный подход (метод процентных корректировок). Выбор аналогов для реализации сравнительного подхода выполнялся с учетом наиболее эффективного использования объекта исследования, лежащего в основе оценки объектов недвижимости. Эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным видом разрешенного использования оцениваемого участка является его фактическое использование - для размещения торгового объекта. Этот вид использования рассматривается в сегменте общественно - деловых земель. Далее экспертом проведен анализ рынка, в результате чего был сделан вывод о том, что наибольший рост цен на участки наблюдался в моменты ввода очередных транспортных участков КАД, но это влияние в основном относится к прилегающим к КАД территориям.

По степени удаленности от КАД в 2007-2008 гг. выделялись следующие зоны: зона влияния КАД (3-5 км.); зона от 10 до 50 км. от КАД; зона от 50 км. от КАД; значительное удаление территории 110 км от КАД и более. Предложение о продаже коммерческих земельных участков очень ограничено, по промышленным участкам аналитика более распространена. Стоимость коммерческих участков, не обеспеченных коммуникациями, в Гатчинском районе составляла 934 - 3 735 руб./км.в. Наличие коммуникаций прибавляет 15-20% к стоимости участка. Величина средней скидки на торг в 2007-2008 гг. составляла 7%.

Экспертом отобрано 3 объекта-аналога, проведены следующие корректировки 1 и 2 группы: поправка на динамику рынка, поправка на торг, площадь участка, местоположение, коммуникации. Расчет поправок первой группы приведен на стр. 54 Заключения.

По данным анализа рынка, среднее значение скидки на торг к ценам земельных участков составляло от 3% до 7% в зависимости от численности населенного пункта расположения объекта. В табл. 5.7 экспертного заключения приведены значения скидок на торг. Поскольку объект оценки и аналоги находятся в населенных пунктах численностью до 250 тыс.чел., для них характерной является поправка на торг на уровне 7%.

Относительно поправки на площадь экспертом указано, что на рынке участков наблюдается обратная зависимость от площади: чем больше площадь, тем меньше удельный показатель стоимости. Величина поправки на площадь рассчитана с использованием информации, приведённой в статье Вольновой В.А. Поскольку площадь всех аналогов более, чем на 50% отличается от площади объекта оценки, но при этом площади самих аналогов кратно различаются между собой, экспертом был использован метод Власова А.Д., изложенного в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков.

Кроме того, экспертом указано, что поскольку объект оценки и аналоги расположены в районных центрах, поэтому по статусу населенного пункта поправка не требуется. При этом экспертом отмечено, что объект оценки и аналог N 3 находятся в центральной части городов. Аналог N 1 находится в пригороде (д. Малое Верево). В отношении аналога N 3 информации о точном местоположении не имеется, что свидетельствует о худших характеристиках: объекты с наилучшим местоположением в объявлении обычно выделяются либо приведением адреса, либо собственники указывают иные ориентиры местоположения.

Для каждого аналога экспертом определен показатель обратный количеству выполненных поправок (по всем группам, кроме единой для всех поправки на торг) и суммарной корректировке по модулю. Доля в стоимости (весовой коэффициент) рассчитывалась, как отношении этого показателя к их сумме по всем аналогам. Таким образом, наиболее схожие объекты получили более высокий вес. По результатам расчетов итоговая корректировка аналога N 1 превысила 100%, что свидетельствует о слишком большом отличии аналога от объекта оценки. По этой причине аналог N 1 был исключен из дальнейшего согласования. Расчет весовых коэффициентов для скорректированных цен аналогов приведен в табл. 5.11 на стр. 58 Заключения.

Поскольку выборка аналогов изначально была минимальной, а после исключения аналога N 1 уменьшилась до 2-х объектов, эксперт выполнил проверку, суть которой состояла в поиске аналога (или нескольких аналогов), которые оказывали бы критическое воздействие на оцененную стоимость. Данная проверка выполняется путем последовательного удаления аналогов из выборки и анализа полученной итоговой стоимости: не отклоняется ли результат от типичного диапазона колебания стоимости.

Эксперт пришел к выводу о том, что изменение итоговой стоимости при удалении аналогов лежит в пределах типичного наблюдаемого на рынке диапазона точности оценки. Следовательно, ни один из аналогов не оказывает критического воздействия на итоговую стоимость, а выборка может быть признана необходимой и достаточной. С учетом цели проводимой экспертизы экспертом было принято решение округлить результат расчёта. Рыночная стоимость права собственности на земельный участок с кадастровым номером N округленно составила <данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть определена по состоянию на 01.02.2008 г.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Соответственно, по состоянию на указанную дату оценщиком в отчете N от 15.04.2021 г. и судебным экспертом в заключении N от 20.09.2021 г. определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком допущены существенные недостатки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке N от 15.04.2021 г., суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Оценивая заключение судебного эксперта N от 20.09.2021 г., суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта N от 20.09.2021 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта N от 20.09.2021 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости объекта недвижимости равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 февраля 2008 года.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО "Рекорд - Сервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1692 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 февраля 2008 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 16 июня 2021 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение принято в окончательной форме 05 октября 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка