Решение Смоленского областного суда

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 апреля 2021 года Дело N 3а-35/2021

Смоленский областной суд в составе

судьи Смоленского областного суда Штейнле А.Л.,

при секретаре Казанковой К.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тёмкинского районного потребительского общества к Администрации Смоленской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Тёмкинское районное потребительское общество (далее - Тёмкинское РАЙПО) обратилось в Смоленский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - здания Торгового центра с кадастровым номером N, площадью 1865,2 кв. м, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 3740 000 руб. Административный истец полагал завышенной утвержденную Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 02 ноября 2018 г. N 744 по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость данного объекта недвижимости в размере 18682636,5 руб. Установленная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что влечет за собой увеличение размера уплачиваемого налога на имущество организаций.

В обоснование требования административный истец представил выполненный ИП Хмелевской Н.В. отчет об оценке N 02-НК.06.19 от 05.06.2019 г., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 3740000 руб.

В судебном заседании представитель Тёмкинского РАЙПО Красный О.И. уточненное административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, поддержал.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) и Администрации Смоленской области (далее - Администрация) Зюмочкин С.М. заявленные требования не признал. Сославшись на заключение судебной оценочной экспертизы указал на то, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта недвижимости не отвечает требованиям законодательства об оценке. Относительно установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, возражений не высказал, поддержав представленные письменные отзыв и возражения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, просило рассмотреть дело без участия своего представителя. В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя данного административного ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, Смоленский областной суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 227-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Согласно частям 6 и 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 227-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой было начато после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона N 227-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона N 227-ФЗ и п. 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В силу статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 2 статьи 14 названного федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона N 227-ФЗ орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости также в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23 декабря 2008 г. Тёмкинское РАЙПО на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 31 октября 2007 г. является собственником объекта недвижимости - здания Торгового центра, общей площадью 1865,2 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... (т. 1 л.д. 6, 7, 174).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.10.2019 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 67:20:0010108:248 составляет 18682636,5 руб. Датой, по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость, является 01 января 2018 г.

Результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости сформированы в отчете от 05 октября 2018 г. N 01/2018 и утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 02 ноября 2018 г. N 744 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (кроме земельных участков), расположенных на территории Смоленской области), вступившим в силу с 01.01.2019 г. Поскольку государственная кадастровая оценка, результаты которой оспариваются, проводилась после дня вступления в силу Федерального закона N 227-ФЗ, к спорным правоотношениям применяются положения настоящего Федерального закона.

В подтверждение доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, Темкинское РАЙПО представлен отчет N 02-НК.06.19 об оценке здания торгового центра от 05 июня 2019 г., выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1., в соответствии с которым рыночная стоимость данного объекта составляет 3740 000 руб. (т. 1 л.д. 13-165).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая существенное отличие рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке, его кадастровой стоимости по ходатайству административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Независимая Оценочная Компания" ФИО2

Согласно заключению эксперта N 1891/VI/20 от 06 июля 2020 г. рыночная стоимость объекта недвижимости - здания Торгового центра с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 г. с округлением (без относительно НДС) составляет 3824000 руб. (т. 2 л.д. 11-58).

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта ФИО2 1891/VI/20 от 06 июля 2020 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение содержит все необходимые сведения для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и не имеет ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Представитель административного истца и представители административных ответчиков не высказывали доводов о необоснованности и противоречивости экспертного заключения, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ и положениями Федерального закона N 227-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта 1891/VI/20 от 06 июля 2020 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 г.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в выполненном индивидуальным предпринимателем ФИО1 отчете N 02-НК.06.19 об оценке здания торгового центра от 05 июня 2019 г., представленном административным истцом, поскольку в данном отчете имеются нарушения следующих требований, на что обращено внимание в заключении судебной оценочной экспертизы, в частности:

в нарушение п. 5 ФСО N 3 на странице 32 Отчета N 02-НК.06.19 оценщик указал существенную информацию о том, что объект оценки не используется, при этом на втором этаже здания находятся административно-офисные помещения, используемые для функционирования Темкинского РАЙПО, на первом этаже на момент проведения судебной экспертизы находились помещения функщионирующего промтоварного магазина и кафе, а также помещения, пригодные для сдачи в аренду. Данная существенная информация послужила основанием для отказа в применении доходного подхода, что отразилось на конечной стоимости объекта оценки;

на страницах 59-66 Отчета N 02-НК.06.19 оценщик произвел расчет стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:20:0010108:118 площадью 4841 кв. м, который фактически не связан с объектом оценки (располагается вокруг него). При этом итоги данного расчета оценщиком нигде не используются. В нарушение п. 8и ФСО N 3 данная избыточность расчетов для пользователя отчета об оценке может привести к непониманию логики процесса определения стоимости.

С учетом изложенного, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы (без относительно НДС).

Поскольку частью 4 статьи 18 Федерального закона N 227-ФЗ предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд считает необходимым указать дату подачи Темкинское РАЙПО заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Темкинское РАЙПО обратилось с административным иском в суд 12 февраля 2020 года, соответственно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона N 227-ФЗ настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, Смоленский областной суд,

решил:

административное исковое заявление Тёмкинского районного потребительского общества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания Торгового центра, общей площадью 1865,2 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере 3824000 (три миллиона восемьсот двадцать четыре тысячи) руб. по состоянию на 01 января 2018 г.

Датой подачи административного искового заявления Тёмкинского районного потребительского общества о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости считать 12 февраля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Смоленский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 27 июля 2020 г.

Судья: А.Л. Штейнле


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка