Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 3а-351/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ярославской городской общественной организации "Ярославский теннисный клуб" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Ярославская городская общественная организация "Ярославский теннисный клуб" обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить

кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 121 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации служебного корпуса и теннисных кортов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 18 317 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Ярославская городская общественная организация "Ярославский теннисный клуб" является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ЗАО "Ярославский центр недвижимости" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 18 317 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 27 914 258,41 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Ярославской городской общественной организации "Ярославский теннисный клуб" на основании доверенности Смирнов А.А. требования административного искового заявления поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Ярославской городской общественной организации "Ярославский теннисный клуб" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Ярославская городская общественная организация "Ярославский теннисный клуб" является арендатором земельного участка площадью 4 121 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации служебного корпуса и теннисных кортов, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Ярославская городская общественная организация "Ярославский теннисный клуб" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 25859-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08 декабря 2020 года, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Ярославская городская общественная организация "Ярославский теннисный клуб" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 27 914 258,41 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 18 317 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом пояснений оценщика ЗАО "Ярославский центр недвижимости" Витвицкого Ю.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве аналогов оценщиком использована информация об объекте недвижимости по адресу: <адрес> (аналог N 1) и <адрес> (аналог N 3).

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылается на отсутствие в Отчете об оценке анализа аналогов в части правовых оснований их передачи, допустимости такой передачи и наличии оснований для применения к ценам указанных аналогов корректировки на тип сделки, в связи с нетипичностью предложений по продаже указанных аналогов для рынка недвижимости.

Исследовав Отчет, суд приходит к выводу о том, что предметом предложений является уступка арендатором права аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

В связи с этим, оценщиком анализ указанных предложений сделан полно, ценообразующие характеристики, в том числе в части передаваемого права, определены верно, корректировка на передаваемое право применена обосновано.

Таким образом, действия оценщика в указанной части расчета требованиям пунктов 11, 22 ФСО N 7 соответствуют.

Также, Департаментом приведены доводы о том, что при проверке на однородность рассчитанной стоимости аналогов, коэффициент вариации составляет 40 %, следовательно, подобранные для расчета земельные участки с объектом оценки не сопоставимы и не должны использоваться при оценке объекта недвижимости административного истца.

Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Из показаний оценщика Витвицкого Ю.В. следует, что проверка выборки на однородность (вариабельность) целесообразна в том случае, когда в распоряжении оценщика достаточно большое количество аналогов, как правило, 10-15 объектов. Поскольку на дату оценки и в период предшествующий ей рынок земельных участков Ярославской области являлся крайне неактивным, в Отчете отсутствует исследование на тему вариабельности выборки, что не должно трактоваться как введение пользователей Отчета в заблуждение с целью занижения стоимости.

Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, стороной административного ответчика данные выводы не опровергнуты.

Критикуя Отчет, Департаментом также приведены доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже земельных участков, местоположение которых с объектом оценки сопоставимо.

Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.

Земельные участки, являвшиеся предметом сделок, на которые указывает Департамент (<адрес>), имеют незначительную площадь, либо нестандартную конфигурацию, либо приближены к существующим зданиям и строениям, что существенно ограничивает возможность их использования в целях строительства.

Кроме того, данные аналоги являлись предметом сделок, условия которых не являются общедоступными и оценщику не известны, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что предметом сделки по той цене, на которую указывает Департамент, был исключительно земельный участок, и данная сделка не совершена под влиянием иных, нерыночных условий.

Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика в указанной части являются несостоятельными.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, в размере 18 317 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Ярославской городской общественной организации "Ярославский теннисный клуб" подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Ярославской городской общественной организации "Ярославский теннисный клуб" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 28 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Ярославской городской общественной организации "Ярославский теннисный клуб" удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 121 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации служебного корпуса и теннисных кортов, расположенного по адресу: <адрес> 4, в размере рыночной стоимости 18 317 000 (восемнадцать миллионов триста семнадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 14 мая 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка