Решение Воронежского областного суда

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-349/2021

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Газполимерсервис" к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Газполимерсервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 29 820 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под промышленные предприятия, для иного использования, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 7 157 000 руб.

В подтверждение требований административным истцом был представлен отчет от 13.04.2021 N 4980/21 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью "Эстим-Такс".

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N являются завышенными, что приводит к увеличению размера земельного налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника земельного участка.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. В адресованном суду заявлении представитель административного истца - Общества с ограниченной ответственностью "Газполимерсервис" просил о рассмотрении дела в их отсутствие. В адресованном суду заявлении представитель заинтересованного лица - администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области просил о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, заслушав эксперта, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Газполимерсервис" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 29 820 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия, для иного использования, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ N.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2021 N КУВИ-002/2021-28858156 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 17 708 784,54 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 N 2562.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 13.04.2021 N 4980/21, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Эстим-Такс", согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 157 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности").

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 24 мая 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от 29.06.2021 N 4460/6-4 в отчете об оценке N 4980/21 от 13.04.2021, выполненном оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Эстим-Такс", выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, а именно, выявлены несоответствия п. 5 ФСО N 3, п. 22в ФСО N 7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, выявлены несоответствия п. 5 ФСО N 3, п. 11, п. 22в ФСО N 7, косвенно влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 11 928 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районе расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО1, которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки", стаж экспертной работы с 2012 г., имеет диплом от 15.03.2006 о профессиональной переподготовки Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе "Оценка собственности", специализация "Оценка предприятия (бизнеса)", стаж работы по данной специальности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперт произвел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, использованные при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Экспертом мотивировано использование сравнительного подхода с методом сравнения продаж, обоснован отказ от применения методов затратного и доходного подходов, отобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам с применением соответствующих корректировок.

При проведении исследования экспертом были использованы три аналога земельных участков категории земель населенных пунктов, информация о которых получена по данным Интернет-источников, указанных в заключении эксперта. В заключении приведены корректировки на расположение относительно крупной автодороги в отношении объекта аналога N 1, а также на площадь (фактор масштаба) и местоположение объекта.

Указания представителя административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области", приведенные в письменном ходатайстве о назначении по делу повторной судебной экспертизы, не содержат доказательств о недостоверности рыночной стоимости объекта недвижимости, опровергаются данными в судебном заседании показаниями эксперта ФИО1, соответственно, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

Эксперт ФИО1 суду показала, что при производстве судебной экспертизы были использованы нормативные, методические, литературные и интернет-источники, отраженные в заключении, на страницах 21-22 заключения приведено описание анализа рынка, который заключается в собирании и анализе информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект исследования, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. При отнесении рынка недвижимости к неактивному она исходила из того, что активный рынок характеризуется высоким уровнем торговой активности, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей. В данном случае, объекты-аналоги, соответствующие объекту исследования по основным ценообразующим факторам, в г. Бутурлиновка отсутствовали. Информация об объекте-аналоге N 1 на странице 25 заключения предоставлена в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. Поскольку объект-аналог N 1 расположен в г. Эртиль в непосредственной близости от крупной автодороги, а объект исследования и объекты-аналоги N 2 и N 3 расположены на окраинах поселений или в промышленной зоне, то внесение соответствующих корректировок необходимо. Применение корректировки на площадь (фактор масштаба), заданной в матричном виде, в соответствии с таблицей "Справочника оценщика недвижимости 2018" (под редакцией ФИО2) обусловлено отсутствием иных таблиц с корректировкой на различия в площади объекта оценки и объекта-аналога, за исключением данных по г. Москва, г. Санкт-Петербург и городов-миллионников, к которым объект исследования не относится, расчет коэффициента торможения иным способом (метод парных продаж) возможен при наличии активного рынка недвижимости в месте расположения объекта исследования с возможностью идентификации объектов, участвующих в расчетах, по основным ценооборазующим факторам, что при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату не представляется возможным.

Таким образом, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов и доступной информации. Приведенная в заключении информация не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Вопреки позиции административного ответчика, эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, в том числе эксперт вправе произвести оценку с применением одного из подходов (статья 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", п. п. 11, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297).

Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на использованные источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Следовательно, возражения административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" относительно судебной экспертизы судом отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, установленной экспертом в результате проведения судебной экспертизы.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Из разъяснений, содержащихся во втором абзаце пункта 31, в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости; надлежащими административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденному постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 в редакции постановления от 22.10.2020 N 996, с 26.10.2020 департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки. В частности, на департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения).

В свою очередь, государственное бюджетное учреждение Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" осуществляет на территории Воронежской области полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В точности, учреждение занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки, а также определением кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (пункт 2.3 Устава учреждения).

Как следует из материалов дела, государственным бюджетным учреждением Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" была проведена государственная кадастровая оценка по состоянию на 1 января 2020 г. земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, в том числе, земельного участка с кадастровым номером N, отраженная в отчете N 1-2020 от 24.09.2020. Таким образом, данное учреждение являлось органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, что подтверждено в предоставленных в материалы дела письменных пояснениях, в связи с чем было заявлено в качестве административного ответчика, соответственно, возражения в данной части нельзя признать заслуживающими внимания.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 23 апреля 2021 г., то указанную дату следует считать датой обращения общества с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06.11.2020 N 2562 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области", то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.