Решение Красноярского краевого суда

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 3а-342/2021

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя Правительства Красноярского края Березнюк Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-342/2021 по административному иску Дьяченко Станислава Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Дьяченко С.Е. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, часть контура N 55.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 18 февраля 2016 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 7 469 159 рублей 04 копейки.

По итогам оценки, выполненной ООО "Независимая оценка" и представленной в отчете N 021010.2 от 15 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет 2 466 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 в размере его рыночной стоимости - 2 466 000 рублей, определенной по состоянию на 18 февраля 2016 года.

Представитель Правительства Красноярского края Березнюк Г.М., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке, а также заключение судебной оценочной экспертизы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не могут являться надлежащими доказательствами рыночной стоимости земельного участка.

И.о. Главы Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края Звягинцев П.И. представил письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Административный истец Дьяченко С.Е., Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Березовского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие административного истца Дьяченко С.Е. и его представителя, представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Зыковского сельсовета Березовского района Красноярского края, администрации Березовского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 14 мая 2014 года Дьяченко С.Е. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, часть контура N 55, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости от 18 декабря 2020 года (л.д 9-11).

03 августа 2020 года указанный земельный участок снят с государственного кадастрового учета.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет 7 469 159 рублей 04 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 18 февраля 2016 года (л.д. 13).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 27 ноября 2013 года N 618-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Красноярского края".

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 021010.2 от 15 февраля 2021 года, выполненный ООО "Независимая оценка" (оценщик Шестопалова Н.Е.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет 2 466 000 рублей (л.д. 21-56)

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 01 апреля 2021 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Иванову И.И.

Согласно заключению эксперта Иванова И.И. от 01 июня 2021 года N 0210-21, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет 1819 000 рублей.

При оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт Иванов И.И. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Иванов И.И. подробно и аргументированно разъяснил исследовательскую часть и выводы заключения от 01 июня 2021 года N 0210-21 по спорным вопросам, возникшим у Правительства Красноярского края и изложенным в ходатайстве о назначении дополнительной судебной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано. В частности экспертом убедительно аргументирован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода оценки, обоснован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, аргументированы определение и анализ ценообразующих факторов, разъяснена последовательность проведения оценки, и расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Также указал на ошибочное понимание Правительством Красноярского края алгоритма определения коэффициента корректировки на вид разрешенного использования земельного участка, разъяснив данный алгоритм.

Достоверность заключения эксперта от 01 июня 2021 года N 0210-21 и содержащийся в нем вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 по состоянию на 18 февраля 2016 года составляет 1819 000 рублей, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Доводы Правительства Красноярского края относительно алгоритма определения коэффициента корректировки на вид разрешенного использования земельного участка опровергаются не только пояснениями эксперта, но и тем фактом, что при применении алгоритма, предлагаемого Правительством Красноярского края, коэффициент корректировки составит 7, т.е. стоимость объекта-аналога, сопоставимого по местоположению и относящегося с объектом оценки к одной категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", но имеющего иной вид разрешенного использования, увеличивается на 700%, чего очевидно не может быть.

Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на заключение эксперта не опровергает достоверность данного заключения и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 3 части 9 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а также разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление от 30 июня 2015 года N 28), при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении в отношении данных объекта их рыночной стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть подтверждена отчетом об оценке.

На основании статей 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночная стоимость объекта оценки может быть подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой может быть также поставлен вопрос о проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления от 30 июня 2015 года N 28).

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 должна быть определена по состоянию на 18 февраля 2016 года равной его рыночной в размере 1819 000 рублей, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения Дьяченко С.Е. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 27 декабря 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Дьяченко Станислава Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, часть контура N 55, в размере его рыночной стоимости - 1819 000 рублей, определенной по состоянию на 18 февраля 2016 года.

Датой обращения Дьяченко Станислава Евгеньевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :194 считать 27 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 16 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка