Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 апреля 2021 года Дело N 3а-340/2021

20 апреля 2021 года гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Громовой А.Ю.,

при секретаре Матюшкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ярославская лакокрасочная компания" к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ярославская лакокрасочная компания" (далее - ООО "ЯЛКом") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2019 года равной рыночной стоимости в размере 2 307 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н. По состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 6 144 436,23 рублей.

Согласно Отчету, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 307 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "ЯЛКом", действующая на основании доверенности Белянкина А.В., административный иск поддержала в полном объеме.

От Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв на административный иск, который основан на том, что, по мнению Департамента, представленный отчет определения рыночной стоимости земельного участка составлен с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, в связи с чем является недопустимым доказательством по делу.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в письменных отзывах просили о рассмотрении дела в их отсутствие, оставили вынесение решения по делу на усмотрение суда.

Заинтересованные лица - мэрия г. Ярославля, ГБУ ЯО "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск суду не представили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "ЯЛКом" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "ЯЛКом" является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "ЯЛКом" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01 января 2019 года" кадастровая стоимость земельного участка составила 6 144 436,23 рублей (за N <данные изъяты> Приложения N 2).

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года 2 307 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом - методом количественных корректировок, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

Так, при оценке рыночной стоимости земельного участка оценщиком к ценам объектов - аналогов применены корректировки на перевод цены предложения в цену сделки, на передаваемые права, на дату продажи/предложения, местоположение, расположение относительно "красной линии" и площадь.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Замечание Департамента имущественных и земельных отношения Ярославской области о том, что Аналоги N 1 и 2 (<данные изъяты>) не могли быть включены в выборку при подготовке отчета, поскольку указанные земельные участки были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет по инициативе мэрии г. Ярославля, объявление о продаже земельных участков давали не правообладатели земельных участков, основанием для признания отчета об оценке недопустимым доказательством быть не может.

Пункта 10 ФСО N 7 предусмотрено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете приведена подробная информация об Аналогах N 1, 2 изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, Градостроительной карты функциональных зон, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

На основании изложенного, то обстоятельство, что объявление о продаже земельных участков (Аналогов N 1, 2) выложено не правообладателем земельного участка, не может являться основанием для вывода о недостоверности отчета.

Возражая против достоверности Отчета, административный ответчик указывает на то, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на коммуникации.

С указанным доводом Департамента суд согласиться не может.

В соответствии с методическими рекомендациями Ассоциации СРОО "Экспертный совет" по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность/ невозможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций, их характеристики не учитываются. В соответствии с указанными рекомендациями оценщиком было проверено наличие коммуникаций и возможность их подведения по оцениваемому земельному участку и по каждому объекту-аналогу. Оценщик указал в Отчете основания, по которым им не вводилась корректировка на наличие коммуникаций (л.д. 68-69). Суд не находит оснований не согласиться с указанным выводом оценщика.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведен довод о том, что оценщиком неправильно определено местоположение аналога N 2 (<данные изъяты>) относительно "красной линии".

Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данного возражения административного ответчика.

Из анализа Отчета следует, что аналог N 2 (<данные изъяты>) достаточно хорошо визуализируется с Московского проспекта, что подтверждается представленными фотографиями объекта недвижимости. Следовательно, привлекательность данного земельного участка достаточно высока, но в связи с незначительной удаленностью и не прямым выездом с Московского проспекта, оценщик определилаего местоположение как "частично выходящий на красную линию".

Суд находит данные выводы оценщика вполне обоснованными, соответствующими как фактическим данным об исследованных объектах, так и законодательству об оценочной деятельности, в частности пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 8 ФСО N 3.

Таким образом, представленные в замечаниях Департамента предложения не ставят под сомнение выводы оценщика в определении им рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, обязанность установления недостоверности отчета лежит на административном ответчике.

Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности представленного административным истцом отчета административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено.

Суд полагает выводы Отчета вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.

В связи с изложенным, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "ЯЛКом" подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "ЯЛКом" с настоящим административным иском в суд - 11 марта 2021 года.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ярославская лакокрасочная компания" к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 2 307 000 (два миллиона триста семь тысяч рублей).

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 11 марта 2021 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Ю. Громова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка