Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 3а-330/2021

29 апреля 2021 года гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Громовой А.Ю.,

при секретаре Матюшкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бреевой Марины Александровны к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

В административном исковом заявлении Бреева Марина Александровна просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости в размере 1 406 000 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Заявление обосновано тем, что Бреева М.А. является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "<данные изъяты>" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 406 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 2 191 413,37 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец Бреева М.А. административное исковое заявление поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, в письменных отзывах на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав административного истца Брееву М.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Бреевой М.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Бреева М.А. является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Согласно пункту 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 17.07.2020 года N 1617, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Бреева М.А. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области и городского округа город Рыбинск, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Бреева М.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 191 413,37 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 406 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов, в связи с чем применены корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на расположение относительно красной линии, на площадь.

В возражениях административного ответчика на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки существовало иные предложения о продаже земельных участков, расположенных в <данные изъяты>, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Административный ответчик полагает, что оценщиком необоснованно, не учтены данные аналоги в расчетах.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок оказало бы существенное влияние на результат оценки.

Полученные оценщиком результаты, как следует из ее пояснений, соответствуют среднему рыночному диапазону за аналогичные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах доводы Департамента являются несостоятельными и обоснованности расчета не опровергают.

Возражая против достоверности Отчета, Департамент указывает на то, что оценщик не применил к Аналогу N 3 (<данные изъяты>) корректировку на вид разрешенного использования. С указанным утверждением нельзя согласиться, поскольку указанный земельный участок расположен в общественно-деловой зоне (ОДЗ), где допускается строительство торгового объекта, сопоставимого с видом разрешенного использования объекта оценки, в связи с чем корректировка по виду разрешенного использования к данному аналогу не применялась.

Замечание департамента имущественных и земельных отношения Ярославской области о том, что Аналог N 4 (<данные изъяты>) не мог быть включены в выборку при подготовке отчета, поскольку указанный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет по инициативе мэрии г. Ярославля, объявление о продаже земельного участка давал не правообладатель земельного участка, основанием для признания отчета об оценке недопустимым доказательством быть не может.

Пункта 10 ФСО N 7 предусмотрено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете приведена подробная информация об Аналоге N 4, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, Градостроительной карты функциональных зон, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данном аналоге, является достоверной.

На основании изложенного, то обстоятельство, что объявление о продаже земельного участка (Аналогов N 4) выложено не правообладателем земельного участка, не может являться основанием для вывода о недостоверности отчета.

Таким образом, исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 1 406 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Бреевой М.А. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Бреевой М.А. с настоящим административным иском в суд - 27 февраля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Бреевой Марины Александровны к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 1 406 000 (один миллион четыреста шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27 февраля 2021 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Ю. Громова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка