Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 августа 2021 года Дело N 3а-324/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Банщиковой С.Н., при секретаре судебного заседания Гордееве А.С., с участием представителя административного истца Древецкой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное делоN 3а-324/2021 по административному исковому заявлениюООО "Сапсан" к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Сапсан" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Сапсан" является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 5 189 184 руб. Согласно отчету (данные изъяты).2021 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 021 000 руб., что значительно меньше установленной кадастровой стоимости. Полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из размера кадастровой стоимости участка. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 1 021 000 руб., определенной по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца Древецкая А.С. заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в административном иске, представила возражения на отзыв Правительства Иркутской области, в котором указывает, что представленный отчет содержит достоверные аналоги, позволяющие определить действительную рыночную стоимость земельного участка.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату ее определения.

Представитель административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что Управление не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельных участков, с которой административный истец не согласен.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Представитель заинтересованного лица администрации Зиминского районного муниципального образования в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять по делу законный и обоснованный судебный акт.

При таких обстоятельствах в соответствии с п. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Древецкой А.С., показания свидетеля ФИО4, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" N 237-ФЗ от 03.07.2016 (далее - Закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) Закон N 237-ФЗ дополнен ст. 22.1, в соответствии с которой заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 6 Закона N 269-ФЗ до 01.01.2023 (если иная дата не определена решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 6) действует переходный период применения ст. 22 и ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ.

В этот период рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости осуществляется в соответствии сост. 22 Закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Иркутской области от 01.02.2021N 46-пп дата перехода к применению положений ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости установлена с 01.01.2022.

Таким образом, до указанной даты оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях установления рыночной стоимости осуществляется в судебном порядке в соответствии со ст. 22 Закона N 237-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО "Сапсан" является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, что подтверждается договором аренды земельного участка Номер изъят от Дата изъята, выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и среднего уровней кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области по состоянию на 01.01.2020.

14.01.2021 на основании вышеуказанного постановления в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 5 189 184 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из договора аренды земельного участка Номер изъят следует, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером Номер изъят рассчитывается из его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО "Сапсан" как плательщика арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:05:121701:338, в связи с чем у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском административный истец обратился в суд 09.06.2021, что подтверждается отметкой на почтовой описи, то есть в пределах установленного законом срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке Номер изъят от Дата изъята, выполненный оценщиком (данные изъяты) ФИО4

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 021 000 руб.

Представитель Правительства Иркутской области в отзыве на административный иск указал, что расчет рыночной стоимости, указанный в отчете произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату ее определения. Так, оценщиком был нарушен п. 11 ФСО N 7, поскольку в отчете отсутствует анализ схожести экономических характеристик местоположения <адрес изъят> и <адрес изъят>. Оценщиком не проанализирован рынок земельных участков, расположенных в городах с наиболее близкими по численности населения с оцениваемым земельным участком, находящихся на значительном расстоянии от административного центра субъекта РФ. Кроме того, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок, выполнен не в полном объеме. В выборке предложений к продаже земельных участков отсутствуют земельные участки, расположенные в сельских населенных пунктах, и имеющие аналогичный с оцениваемым объектом вид разрешенного использования.

В соответствии с п. 11 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В целях разъяснения отчета Номер изъят/Номер изъят от Дата изъята об оценке, судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик ФИО4, который подтвердил изложенные в отчете выводы, пояснив, что при проведении оценки им проанализирован рынок земельных участков, предназначенных под производственно-складское строительство, расположенных в <адрес изъят> и <адрес изъят> на дату оценки. Было выявлено одно предложение в <адрес изъят>, однако данный земельный участок продавался с улучшениями - на нем залита бетонная площадка для строительства зданий и сооружений, а для целей оценки объекты-аналоги должны быть незастроенные. ФСО N 7 в данном случае позволяет расширить территорию исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта оценки. В отчете об оценке в п. 3.4 указано, что был проведен анализ рынка земельных участков, предназначенных под производственно-складное строительство, расположенных в других населенных пунктах Иркутской области, и выявлены 6 земельных участков в <адрес изъят> и <адрес изъят>. Впоследствии им были исключены объекты-аналоги, которые принадлежат на праве аренды, поскольку оцениваемый участок принадлежит на праве собственности. В процессе оценки были применены корректировки на местоположение. При проведении расчетов были учтены все необходимые ценообразующие факторы. В приложении 1.7 Отчета Номер изъят имеются несколько предложений к продаже земельных участков посредством публичной оферты. Одно из предложений это участок в <адрес изъят>, который является застроенным, в связи с чем он не мог быть принят в качестве объекта-аналога. Остальные 3 предложения представлены в <адрес изъят>, что не сопоставимо по экономическим характеристикам и местоположению с сельскими населенными пунктами Иркутской области. Остальные предложения к продаже земельных участков, указанные в приложении к данному отчету, не являются публичной офертой.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО4, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.ст. 307-308 Уголовного кодекса РФ, у суда не имеется.

Анализируя отчет об оценке Номер изъят от Дата изъята, представленный административным истцом, в совокупности с показаниями оценщика ФИО4, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Отчет об оценке содержит подробное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, ценообразующих факторов; подробно описан процесс оценки, выбор конкретного метода оценки; подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректирующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Выбор объектов-аналогов для исследования был обоснован оценщиком ФИО4 как в самом отчете, так и при его допросе в судебном заседании.

Несогласие представителя административного ответчика с выбранными оценщиком при проведении оценки объектами-аналогами не свидетельствует о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценщик ФИО4, составивший отчет о рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (ст. 4 Закона обоценочной деятельности), а именно он является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению деятельности "Оценка недвижимости", его ответственность как оценщика застрахована по договору обязательного страхования.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 1 021 000 руб., определенной по состоянию на 01.01.2020.

В силу положений ст.ст. 17, 18 Закона N 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона N 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст.22Закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 09.06.2021.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 178-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО "Сапсан" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят> в размере его рыночной стоимости равной 1 021 000 руб., определенной по состоянию на 01.01.2020.

Дата обращения ООО "Сапсан" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 09.06.2021.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено Дата изъята.

Судья С.Н. Банщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка