Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 3а-318/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

1. земельного участка площадью 3479 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение водно-спортивного клуба, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 711 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

2. земельного участка площадью 13 938 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение водно-спортивного клуба, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 34 638 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что земельные участки принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в размере, превышающем их рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО3 административные исковые требования поддержали.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности имеются возражения против заявленных требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Административный истец являлся арендатором спорных земельных участков, что подтверждено договорами аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельных участков являются публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в следующем размере:

земельного участка площадью 3479 кв.м. с кадастровым номером N - 16 016 036,31 рублей;

2. земельного участка площадью 13 938 кв.м. с кадастровым номером N - 50 610 842,55 рублей.

Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "Ярэксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере, заявленном в административном иске.

В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО4, допрошенного в суде в качестве свидетеля.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Доводы Департамента о заключенных договорах аренды объектов - аналогов (<адрес> и <адрес>, у <адрес>) и невозможность арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, не могут ставить под сомнение отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку вопросы правового характера не входят в компетенцию оценщика, не являются предметом его исследования и не должны отражаться в отчете.

При анализе данных аналогов оценщик с учетом имеющейся информации установил, что на дату предложений каких-либо улучшений на земельных участках не имеется, что давало возможность не применять корректировку на наличие капитальных строений.

Кроме того, доказательств, подтверждающих наличие строений на указанных земельных участках, суду не представлено.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на необоснованное неприменение оценщиком корректировка на рельеф к объекту-аналогу (<адрес>, в р/не <адрес>).

Данные замечания подлежат отклонению.

Относительно расположения указанного земельного участка в естественном овраге оценщиком ФИО4 даны пояснения, согласно которым в данном случае автор объявления имел в виду низменную поверхность территории, в которой расположен объект. Объект-аналог N имеет ровное основание, отклонений в рельефе не имеется.

В отчете оценщика приведено подробное описание объекта -аналога (<адрес>), из которого следует, что объект капитального строительства на данном земельном участке отсутствует, что подтверждено объявлением и снимками объекта-аналога. Указанные выводы оценщика административным ответчиком не опровергнуты.

Замечание Департамента по объекту-аналогу (<адрес>, у <адрес>) не нашло своего подтверждения в суде.

Из объявления о данном объекте следует, что земельный участок продается для строительства объекта бытового обслуживания, дата объявления ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, разделение земельного участка и изменение вида разрешенного использования произошло после даты предложения.

При указанных обстоятельствах использование оценщиком данного объекта в качестве аналога не противоречит требованиям п.22 ФСО N и не вводит в заблуждение потребителя отчета.

Доводы Департамента о необоснованной в отчете корректировке на инженерно-геологические условия подлежат отклонению ввиду следующего.

На страницах 177-178 отчета приведено полное описание данной корректировки.

Инженерно-геологические условия - это заболоченность, наличие подтопления, сложный рельеф, подверженность обвалам, оползням и пр. Корректировка предлагается на изъяны в рельефе (заболоченность, склон и т.д.), уточняя при этом на факторы, которые могут повлиять на стоимость участков:

Оценщиком установлено, что оцениваемый земельный участок расположен в зоне рекреации РЗ, находится в пойме реки Которосль, на низменной территории, которая подвергается постоянному затоплению в результате подъема уровня реки и грунтовым водам (информационное письмо, фото в приложении к отчету).

Земельные участки, принятые за аналоги, не имеют изъянов рельефа (инженерно-геологических условиях).

Учитывая характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, оценщиком к аналогам применена понижающая корректировка. При этом оценщиком используется коэффициент верхней границы из расширенного интервала по причине сезонности выявленных инженерного-геологического условия (затопляемость для участка характерна в межсезонье при таянии снегов, или чрезмерном выпадении осадков).

Суд считает, что применение оценщиком указанной корректировки не нарушает требований законодательства об оценочной деятельности.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельных участков административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения заявителя в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3479 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение водно-спортивного клуба, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 711 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 13 938 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение водно-спортивного клуба, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости 34 638 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка