Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 3а-314/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Эльдорадо" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Торговая фирма "Эльдорадо" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1. нежилого помещения, назначение - нежилое помещение, общей площадью 611,1 кв.метров, 1 этаж помещения 1-22, мансарда 1-7, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 18 688 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

2. нежилого помещения, назначение - нежилое помещение, общей площадью 396,6 кв.метров, этаж 1 помещение 23, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 163 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: Общество является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость нежилых помещений определена на ДД.ММ.ГГГГ в размере выше их рыночной стоимости, чем затрагивает права заявителя как плательщика налога на имущество.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования поддержал.

От административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области представлены возражения против удовлетворения заявленных требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости нежилых помещений не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилых помещений не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ.

От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Торговая фирма "Эльдорадо" является собственником спорных объектов недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта оценки по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, собственником которых он является.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет:

нежилого помещения общей площадью 611,1 кв.метров с кадастровым номером N - 26 266 324,64 рублей;

нежилого помещения общей площадью 396,6 кв.метров с кадастровым номером N - 17 033782,45 рублей.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "Ярэксперт", согласно которому определена рыночная стоимость нежилых помещений в размере, указанном в административном иске.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объектов оценки использованы сравнительный и доходный подходы. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта различными подходами. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Замечания Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неправильном определении оценщиком местоположения объектов оценки, а также аналога (<адрес>52в) являются недоказанными и опровергнуты содержанием отчета, а также пояснениями оценщика ФИО3, допрошенной в суде в качестве свидетеля.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Судом установлено, что объекты оценки по местоположению в пределах города отнесены оценщиком к району среднеэтажной застройки.

Подробное описание местоположения объектов оценки и аналогов приведены на страницах 22-46 и страницах 107-109 отчета.

На страницах 111-112 отчета приведено подробное описание корректировки на местоположение на основании "Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", выпущенного в 2018 г. под научным руководством ФИО4

При проведении корректировки на местоположение оценщик руководствовался вышеуказанной методикой.

Убедительных доказательств, указывающих на то, что объекты оценки должны быть отнесены к району высотной застройки, суду не представлено.

Иной методологии определения местоположения объектов недвижимости, которая подтверждала бы приведенные замечания Департамента, административным ответчиком не приводится.

Аналог (<адрес>) отнесен оценщиком с учетом приведенной методики к центру административного района.

На страницах 149-151 отчета приведено подробное описание корректировки на местоположение. В соответствии с использованной методикой, местоположение данного аналога обладает всеми признаками зоны "Центр административного района" (таблица 72 отчета).

После применения всех корректировок стоимость за 1 кв.м, объектов - аналогов составляет (табл. 96, стр. 161-162 отчета): аналог 1 - 574 руб./кв.м., аналог 2 - 573 руб./кв.м., аналог 3 - 570 руб./кв.м.

Таким образом, применение корректировки на местоположение для спорного аналога обоснованно, и подтверждается рыночными данными.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика ФИО3, а также отсутствия каких-либо доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение - нежилое помещение, общей площадью 611,1 кв.метров, 1 этаж помещения 1-22, мансарда 1-7, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 18 688 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение - нежилое помещение, общей площадью 396,6 кв.метров, этаж 1 помещение 23, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 163 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка