Решение Вологодского областного суда

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 3а-306/2021

от 17 августа 2021 года N 3а-306/2021

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Молоковой Л.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Ромашка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Ромашка" (далее - ООО Рекламное агентство "Ромашка") является собственником объекта недвижимости - ..., кадастровая стоимость которого по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года определена в размере 45 958 826 рублей 28 копеек.

Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки объекта недвижимости нарушены его права и законные интересы как собственника и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований ООО Рекламное агентство "Ромашка" представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 марта 2021 года N 02/015, выполненный оценщиком Костыговым Л.О., являющимся членом некоммерческого партнерства "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ".

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 18 047 000 рублей.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив ее в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика.

Представители административного истца ООО Рекламное агентство "Ромашка", административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года N 968-ОЗ "О налоге на имущество организаций" предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО Рекламное агентство "Ромашка", что в силу пункта 1 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 45 958 826 рублей 28 копеек.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 марта 2021 года N 02/015, выполненный оценщиком Костыговым Л.О., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 18 047 000 рублей.

В рамках рассматриваемого дела определением Вологодского областного суда от 09 июня 2021 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета от 29 марта 2021 года N 02/015 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта от 28 июля 2021 года N 160621-ЭОЖ-4091 оценщиком Костыговым Л.О. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме отчета; не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к содержанию отчета: в нарушение пункта 8 ФСО N 7 в разделе "Задание на оценку" отсутствует пункт "Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)", который должен в обязательном порядке содержаться в разделе "Задание на оценку"; соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки. Не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...: на странице 36 отчета (л.д. 52) оценщик пишет, что "для оценки стоимости объекта в данном отчете выполнены расчеты по методу прямой капитализации". В нарушение пункта 23в ФСО N 7 "Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту", ставка капитализации рассчитана не на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, а другим способом. Оценщиком Костыговым Л.О. правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; правильно выбран подход к оценке (сравнительный, доходный); не допускались ошибки при выполнении математических действий; допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., в том числе: информация, использованная оценщиком, является недостоверной: в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 ФСО N 3 содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов: на странице 41 отчета (л.д. 57) в таблице 22 оценщиком указано, что группа капитальности аналога N 2 - первая. Согласно Общей части к Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 года), "Распределение производственных зданий по группам капитальности", к I группе капитальности относятся здания со стенами из кирпича, блоков или панелей. На распечатке сайта аналога N 2 (страница 75 отчета, л.д. 91) изображено металлическое здание, которое фактически относится к III - IV группе капитальности. На странице 59 отчета (л.д. 75) в таблице 35 оценщиком указано, что группа капитальности аналога N 1 - первая. Как сказано выше, к I группе капитальности относятся здания со стенами из кирпича, блоков или панелей. На распечатке сайта аналога N 1 (страница 70 отчета, л.д. 86) изображено металлическое здание (в тексте объявления стены - металлические), которое фактически относится к III - IV группе капитальности. На странице 59 отчета (л.д. 75) в таблице 35 оценщиком указано, что группа капитальности аналога N 3 - первая. Как сказано выше, к I группе капитальности относятся здания со стенами из кирпича, блоков или панелей. На распечатке сайта аналога N 3 (страница 72 отчета, л.д. 88) изображено металлическое здание ангара, которое фактически относится к III - IV группе капитальности. В тексте объявления не указан материал стен, продается база, состоящая из разных зданий. То же самое относится и к аналогу N 4 на странице 59 отчета: оценщиком указана 1 группа капитальности, фактически на распечатке сайта (страница 73 отчета, л.д. 89) материал стен не указан, продается база, состоящая из разных зданий. Информация, использованная оценщиком, является недостаточной, так как оценщик не применил необходимые корректировки к ценам аналогов: в нарушение пункта 8и ФСО N 3 при оценке сравнительным подходом оценщиком не приведены необходимые расчеты: на странице 58-59 отчета (л.д. 74-75) при оценке сравнительным подходом оценщик не применяет корректировку на этаж, несмотря на то, что объект оценки находится на 1-5 этажах (5-этажное здание), а все аналоги на 1 этаже, что повлияло на результаты оценки, так как стоимость помещений 1 этажа выше по сравнению с помещениями 2-5 этажей. На страницах 58-59 отчета (л.д. 74-75) при сравнительном анализе оценщик не применяет корректировку на материал стен. Объект оценки представляет собой здание с кирпичными и металлическими стенами с утеплителем, площадь части здания с металлическими стенами (лит. Р7) составляет 446,1 кв.м (техплан здания, материалы дела, л.д. 134), то есть, более 13% общей площади здания. Данное нарушение повлияло на результаты оценки, так как стоимость помещений с кирпичными стенами выше стоимости помещений с металлическими стенами. На страницах 58-59 отчета (л.д. 74-75) при сравнительном анализе оценщик не применяет корректировку на высоту помещений. В справочнике оценщика недвижимости-2018 "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" (редакция Лейфера Л.А., Н.Новгород, 2018 год), на который ссылается сам оценщик, предусмотрена такая корректировка при оценке производственно-складской недвижимости: у объекта оценки помещения площадью 127 кв.м - высотой 5 м и более; доля площади в общей площади здания: 127/3279,8 = 0,04. Доля площади помещений ниже 5 м в общей площади здания: 1 - 0,04 = 0,96. Оценщик использовал аналог N 1 с высотой потолков 6,45м (распечатка сайта на странице 70 отчета, л.д. 86), но при этом не применил корректировку на высоту потолков, несмотря на отличие от объекта оценки. Аналог N 2 также имеет потолки высотой более 5 м (распечатка сайта на странице 71 отчета, л.д. 87). На распечатке аналога N 3 (страница 72 отчета, л.д. 88) изображен ангар высотой более 5 м. Данное нарушение повлияло на результаты оценки, так как стоимость помещений с потолками менее 5 м, ниже по сравнению с более высокими помещениями (коэффициент 0,91). На странице 41 отчета (л.д. 57) при оценке доходным подходом оценщик не применяет корректировку на этаж, несмотря на то, что объект оценки находится на 1-5 этажах (5-этажное здание), а все аналоги - на 1 этаже, что повлияло на результаты оценки, так как стоимость аренды помещений 1 этажа выше по сравнению с помещениями 2-5 этажей. На странице 41 отчета (л.д. 57) при оценке доходным подходом оценщик не применяет корректировку на материал стен. Объект оценки представляет собой здание с кирпичными и металлическими стенами с утеплителем. Площадь части здания с металлическими стенами (лит. Р7) - 446,1 кв.м (техплан здания, материалы дела, л.д. 134), то есть, более 13% общей площади здания. Аналог N 2 - металлический ангар (распечатка сайта на странице 75 отчета, л.д. 91). Данное нарушение повлияло на результаты оценки, так как стоимость аренды помещений с кирпичными стенами выше стоимости помещений с металлическими стенами. На страницах 41-42 отчета (л.д. 57-58) при оценке доходным подходом оценщик не применяет корректировку на высоту помещений. В справочнике оценщика недвижимости-2018 "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" (редакция Лейфера Л.А., Н.Новгород, 2018 год), на который ссылается сам оценщик, предусмотрена такая корректировка при оценке стоимости аренды производственно-складской недвижимости. Аналог N 2 имеет высоту 6,5 м (распечатка сайта на странице 75 отчета, л.д. 91). У объекта оценки помещения площадью 127 кв.м - высотой 5 м и более; доля площади в общей площади здания: 127/3279,8 = 0,04. Доля площади помещений ниже 5 м в общей площади здания: 1 - 0,04 = 0,96. При этом оценщик не применил корректировку на высоту потолков аналога N 2, несмотря на отличие от объекта оценки, что повлияло на результаты оценки, так как стоимость аренды помещений с потолками менее 5 м, ниже по сравнению с более высокими помещениями (коэффициент 0,91). Информация, использованная оценщиком, является непроверяемой: в нарушение пункта 11 ФСО N 3, ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, использованных в отчете, не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. На страницах 20-22 отчета (л.д. 36-38) оценщик приводит предложения о продаже недвижимости, приводит ссылки на интернет-сайты. При этом в отчете отсутствуют распечатки сайтов для подтверждения такой информации. Данное нарушение существенно, так как на основании этих данных на странице 22 отчета (л.д. 38) оценщик делает вывод о диапазоне цен на недвижимость и приводит среднее значение цены. На страницах 22-25 отчета (л.д. 38-41) оценщик приводит предложения об аренде недвижимости, приводит ссылки на интернет-сайты. При этом в отчете отсутствуют распечатки сайтов для подтверждения такой информации. Данное нарушение существенно, так как на основании этих данных на странице 25 отчета (л.д. 41) оценщик делает вывод о диапазоне цен аренды недвижимости и приводит среднее значение аренды. На странице 41 отчета (л.д. 57) при оценке доходным подходом в таблице 22 оценщик применяет аналоги. Дата предложения аналога N 3 у оценщика указана "август 2018г.", при этом в распечатке сайта на странице 76 отчета (л.д. 92) указана дата "2 августа". В распечатке не указан год подачи объявления, поэтому дата не подтверждена. На странице 58 отчета (л.д. 74) при оценке сравнительным подходом в таблице 34 оценщик применяет аналоги. Дата предложения аналога N 1 у оценщика указана "июль 2018г.", при этом в распечатке сайта на странице 70 отчета (л.д. 86) указана дата "11 июля". В распечатке не указан год подачи объявления, поэтому дата не подтверждена. Дата предложения аналога N 3 у оценщика указана "июль 2018г.", при этом в распечатке сайта на странице 72 отчета (л.д. 88) указана дата "17 июля". В распечатке не указан год подачи объявления, поэтому дата не подтверждена. Дата предложения аналога N 4 у оценщика указана "декабрь 2018г.", при этом в распечатке сайта на странице 73 отчета (л.д. 89) дата не указана вовсе. Таким образом, дата предложения аналога N 4 не подтверждена. В нарушение пункта 5 ФСО N 3, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена: на странице 41 отчета (л.д. 57) оценщиком указано, что у аналога N 3 отопление отсутствует, но в распечатке сайта на странице 76 отчета (л.д. 92) информации о наличии или отсутствии отопления нет. Неизвестно, каким образом оценщик определилотсутствие отопления у аналога N 3. Данное нарушение повлияло на результаты оценки, так как в зависимости от наличия отопления в цены аналогов вносятся корректировки. На странице 59 отчета (л.д. 75) оценщиком указано, что у аналога N 3 отопление отсутствует, но в распечатке сайта на странице 72 отчета (л.д. 88) информации о наличии или отсутствии отопления нет. Аналог N 3 продается как база, в составе которой есть котельная (имеется в объявлении, страница 72 отчета). Данное нарушение повлияло на результаты оценки, так как в зависимости от наличия отопления в цены аналогов вносятся корректировки. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 22 431 910 рублей.

Оценивая экспертное заключение N 160621-ЭОЖ-4091, суд учитывает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и действующему законодательству в области оценочной деятельности, не вводит в заблуждение, не допускает двоякого толкования и не содержит каких-либо нарушений действующего законодательства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, экспертом проанализированы и приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, относящееся к исследуемому сегменту рынка, применены необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, расчет в рамках сравнительного и доходного подхода к оценке выполнен верно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка, информация, на которую ссылается эксперт, является достоверной и проверяемой, из стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... обоснованно исключена стоимость земельного участка, поскольку является самостоятельным объектом налогообложения и предметом сделок, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку в экспертном заключении N 160621-ЭОЖ-4091 имеются методологические ошибки, выражая только несогласие с рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной экспертом, не указывая конкретные нарушения.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7), следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки, при этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности.

В связи с отсутствием нарушений, которые могли повлиять на результаты итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы.

Иными участвующими в деле лицами не заявлено возражений относительно обоснованности заключения эксперта N 160621-ЭОЖ-4091.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., в размере, определенном в отчёте от 29 марта 2021 года N 02/015, выполненном оценщиком Костыговым Л.О., поскольку, как обоснованно указано в заключении судебной экспертизы, в отчете выявлены ошибки, отчет, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" N 160621-ЭОЖ-4091.

При таких обстоятельствах требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку не представлено сведений, что ООО Рекламное агентство "Ромашка" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., датой его обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления - 23 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Ромашка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - ..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 22 431 910 рублям по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Ромашка" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 23 апреля 2021 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.К. Молокова

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка