Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 апреля 2021 года Дело N 3а-295/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Айвазяна Ашота Степановича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Айвазян А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания площадью 708,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 11 166 307 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано следующим: Айвазян А.С. является собственником спорного нежилого здания. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 25 043 447,42 рублей.

Согласно отчету оценщика рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 11 166 307 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Также административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов.

В судебном заседании участники процесса участия не принимали.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Из материалов дела следует, что Айвазян А.С. является собственником спорного нежилого здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 июля 2016 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, собственником которого он является.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и по состоянию на 01 января 2019 года составляет 25 043 447,42 рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО "Бизнес Фаворит" от 14 января 2021 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 11 166 307 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Федотова А.С.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный и доходный подходы. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта различными подходами. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Доводы Департамента о необоснованном использовании оценщиком в качестве аналога объекта из другого сегмента подлежат отклонению как необоснованные.

Материалами дела установлено, что объект оценки является автозаправочной станцией.

Из отчета оценщика следует, что объект -аналог N 1 предназначен для промышленного назначения.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Суд отмечает, что выбор специализированных аналогов на рынке на дату оценки оказался ограниченным, что вынудило оценщика использовать объекты универсального характера.

В соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2018 под ред. Лейфера Л.А. автозаправочные станции относятся к подгруппе, которая входит в группу объектов производственно-складского назначения.

При сопоставлении объекта оценки и объекта - аналога N 1 оценщиком применена корректировка на функциональное использование в размере 11%, что нашло отражение в отчете на страницах 95-96.

При указанных обстоятельствах приведенные замечания не могут расцениваться как доказывающие необоснованность итоговой рыночной стоимости спорного нежилого здания, установленной оценщиком.

Доводы административного ответчика об отсутствии в отчете мотивов оценщика об отказе от затратного подхода, суд не может принять во внимание.

В силу пункта 24а ФСО N 7 затратный подход применяется при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки специализированного назначения и использования.

Недостаточных данных для проведения оценки сравнительным и доходным подходами оценщиком установлено не было. Кроме того, результаты оценки данными подходами показали несущественность их различия.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости нежилого здания административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта оценки подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть - 27 января 2021 года (дата по почтовому штемпелю).

Разрешая заявление Айвазяна А.С. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему.

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего двухкратно (55,4 %) кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Айвазяна А.С. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Данные расходы являются необходимыми и доказанными в ходе суда.

При определении размера расходов, понесенных по оплате услуг представителя, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов и административного искового заявления, время рассмотрения дела в суде, удовлетворение заявленных требований.

Суд отмечает, что представитель участия в судебных заседаниях не принимал.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 5 000 рублей.

Указанные расходы подтверждены документально, имеются платежные документы.

С учетом положений статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворенная судом сумма расходов на представителя является разумной и справедливой.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания площадью 708,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 11 166 307 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27 января 2021 года.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Айвазяна Ашота Степановича судебные расходы в виде оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 20 000 рублей, оплаты государственной пошлины - 300 рублей, услуг представителя - 5 000 рублей, всего 25 300 (двадцать пять тысяч триста) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка