Решение Вологодского областного суда

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 3а-264/2021

от 01 июня 2021 года N 3а-264/2021

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Молоковой Л.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сердцевой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Терминал-Логистик" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Терминал-Логистик" (далее - ООО "Терминал-Логистик") является собственником объекта недвижимости - ...; а также арендатором объекта недвижимости - ..., кадастровая стоимость которых определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 152 772 489 рублей 53 копеек и 3 390 335 рублей 85 копеек соответственно.

Административный истец ООО "Терминал-Логистик", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника (налогоплательщика) и арендатора недвижимого имущества, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлены отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 08 декабря 2020 года N 20/12-47 и от 23 декабря 2020 года N 20/12-49, выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С., являющейся членом общероссийской общественной организации "Русское общество оценщиков".

Согласно отчётам рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 15 260 000 рублей и 373 000 рублей соответственно.

Административный истец ООО "Терминал-Логистик" просит пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., установив её в размере их рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённых отчётов оценщика.

Представители административного истца ООО "Терминал-Логистик", административных ответчиков бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, заинтересованного лица комитета по управлению имуществом города Череповца в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Сидорова Т.А. в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в отзыве на административное исковое заявление, пояснила, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы, расходы на проведение судебной экспертизы необходимо взыскать с административного истца.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года N 968-ОЗ "О налоге на имущество организаций" предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории муниципального образования "Город Вологда" земельный налог установлен Решением Вологодской городской Думы от 06 октября 2005 года N 309 "Об утверждении Положения о земельном налоге".

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Учитывая вышеизложенное, а также, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 19 июня 2012 года N 13627 рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "Терминал-Логистик" как налогоплательщика и плательщика арендной платы, что в силу части 3 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 152 772 489 рублей 53 копеек и 3 390 335 рублей 85 копеек соответственно.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).

В качестве доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 08 декабря 2020 года N 20/12-47 и от 23 декабря 2020 года N 20/12-49, выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С., в соответствии с которыми итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 15 260 000 рублей и 373 000 рублей соответственно.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 01 апреля 2021 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчетов от 08 декабря 2020 года N 20/12-47 и от 23 декабря 2020 года N 20/12-49 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки".

Согласно заключению эксперта от 30 апреля 2021 года N 16/157 оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости, подход к оценке (сравнительный) для объектов экспертизы выбран верно, ошибки при выполнении математических действий выявлены не были, однако использование несопоставимых объектов аналогов повлекло некорректный расчет в целом, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 82 407 000 рублей и 2 339 000 рублей соответственно.

Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

В подпункте "в" пункта 22 ФСО N 7 предусмотрено, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При проведении оценки оценщиком общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С были взяты объекты-аналоги, и в обоих случаях не применены соответствующие корректировки при использовании объектов-аналогов из другого сегмента, на месторасположение объектов, на разрешенное использование, что существенно повлияло на итоговую стоимость спорных объектов.

Доводы представителя административного истца о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта изготовлено с нарушением требований законодательства ввиду некорректного анализа сегмента рынка, подобранных аналогов, неправильного применения корректировок, что повлекло за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем является недопустимым доказательством, судом отклоняются, поскольку заключение эксперта выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" Рогулин М.К. является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, имеет дипломы о профессиональной переподготовке, стаж по экспертной деятельности - 14 лет, является членом Некоммерческого партнерства СРО "Деловой союз оценщиков", гражданская ответственность эксперта застрахована, что соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности. Действие квалификационного аттестата в области оценочной деятельности от 15 марта 2018 года N 005166-1 (со сроком действия до 15 марта 2021 года) в соответствии с пунктом 5 приложения N 7 к постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года N 440 продлено на 4 месяца.

В связи с изложенным, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом Рогулиным М.К. изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений о продаже земельных участков по состоянию на дату оценки, в качестве аналогов выбраны земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по категории земель, разрешенному использованию, дате предложения. Эксперт проанализировал объекты исследования и каждый объект-аналог по всем элементам сравнения, применил необходимые корректировки, процедура введения которых, равно как и неприменение иных корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Представленная необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждена и проверяема.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Использованные объекты-аналоги, вопреки доводам представителя административного истца, соответствуют объектам оценки по своим физическим характеристикам, имеющим схожее местоположение, назначение, наличие коммуникаций. При этом, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

Доводы представителя административного истца о необходимости принятия цен объектов-аналогов по итогам сделок купли-продажи, подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании норм закона.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.

Приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Кроме этого, в судебном заседании эксперт Рогулин М.К. подтвердил свои выводы, изложенные в экспертом заключении. Также пояснил, что большая разница в стоимости объектов оценки возникла в силу того, что оценщиком Наумовой Т.С. при составлении отчёта не учтено, что объекты оценки расположены на территории города Череповец, а в качестве объектов-аналогов (2 и 3) ею использованы земельные участки, которые находятся за границами населенного пункта и не относятся к землям населенных пунктов. При этом согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" Рогулина М.К. отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности и является надлежащим доказательством по делу.

Поскольку заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" Рогулина М.К. не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", то оснований для удовлетворения ходатайства административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, не имеется.

Представителями административных ответчиков не заявлено возражений относительно обоснованности заключения эксперта.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" от 30 апреля 2021 года N 16/157.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку ООО "Терминал-Логистик" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., датой его обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату обращения в Комиссию - 12 января 2021 года.

Согласно статье 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующей общие для всех категорий административных дел правила распределения судебных расходов, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, касающихся освобождения от возмещения издержек льготных категорий граждан (статья 107) и лиц, освобожденных судом от уплаты расходов исходя из их имущественного положения (часть 3 статьи 109). Соответственно, не предусмотрены какие-либо специальные правила распределения судебных расходов и применительно к рассмотрению дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществляемому в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также другие признанные судом необходимыми расходы.