Решение Воронежского областного суда

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июля 2021 года Дело N 3а-263/2021

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Стороженко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭкоКорм" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

представитель административного истца Баранникова Н.В. обратилась в суд с названным выше административным иском, указав, что в пользовании ООО "ЭкоКорм" по договорам аренды находятся 22 земельных участка в границах Аннинского района Воронежской области.

Ссылаясь на то, что в настоящее время административный истец обязан уплачивать арендную плату исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков, размер которой значительно превышает размер их рыночной стоимости на указанную дату, административный истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчетах оценщика ООО "ГлавКадастрЦентр" N 1225/1-КС/2020 от 17.12.2020, N 1225/2-КС/2020 от 17.12.2020.

В качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, Николаевского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области (арендодатели по договорам аренды).

Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного истца Баранникова Н.В. направила в суд заявление об уточнении требований, в котором просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной в размерах, определенных в заключении судебной экспертизы.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 N 827 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области.

Судом установлено, что в пользовании ООО "ЭкоКорм" по договорам аренды находятся следующие земельные участки:

1. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 429 876 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 3 761 415 руб. (том 1 л.д. 47).

2. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 97 214 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 850 622,5 руб. (том 1 л.д. 50).

3. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 200 280 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 1 752 450 руб. (том 1 л.д. 53).

4. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 613 766 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 5 370 452,5 руб. (том 1 л.д. 56).

5. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 81 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 13.04.2016 составляет 665 820 руб. (том 1 л.д. 70).

6. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 291 741 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 2 818 218,06 руб. (том 1 л.д. 73).

7. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 516 083 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 14 645 361,78 руб. (том 1 л.д. 76).

8. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 251 486 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 21 321 572,42 руб. (том 1 л.д. 90).

9. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 093 196 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 10 352 566,12 руб. (том 1 л.д. 93).

10. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 179 509 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 11 169 950,23 руб. (том 1 л.д. 96).

11. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 868 929 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 8 228 757,63 руб. (том 1 л.д. 99).

12. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 522 328 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 23 886 446,16 руб. (том 1 л.д. 124).

13. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 009 073 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 9 747 645,18 руб. (том 1 л.д. 129).

14. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 440 040 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 13 910 786,49 руб. (том 1 л.д. 132).

15. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 311 363 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 3 007 766,58 руб. (том 1 л.д. 135).

16. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 541 823 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 5 234 010,18 руб. (том 1 л.д.138).

17. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 90 596 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 875 157,36 руб. (том 1 л.д. 141).

18. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 783 481 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 7 568 426,46 руб. (том 1 л.д. 142).

19. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 810 728 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 16 151 693,76 руб. (том 1 л.д. 147).

20. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 690 258 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 6 157 101,36 руб. (том 1 л.д. 150).

21. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 340 079 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 11 953 504,68 руб. (том 1 л.д. 153).

22. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 92 994 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 880 653,18 руб. (том 1 л.д. 156).

ООО "ЭкоКорм" является арендатором земельных участков по следующим договорам: договор аренды от 25.02.2015, договор переуступки прав и обязанностей от 03.10.2017 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 22 декабря 2017 г. сделана запись регистрации N; договор аренды от 03.07.2017, договор переуступки прав и обязанностей от 10.05.2018 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 30 мая 2018 г. сделана запись регистрации N; договор аренды от 25.02.2015, договор переуступки прав и обязанностей от 03.10.2017 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 22 декабря 2017 г. сделана запись регистрации N; договор аренды от 23.06.2015, договор переуступки прав и обязанностей от 03.10.2017 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 22 декабря 2017 г. сделана запись регистрации N; договор аренды от 23.06.2015, договор переуступки прав и обязанностей от 03.10.2017 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 22 декабря 2017 г. сделана запись регистрации N (том 1 л.д. 34-43, 57-67, 77-87, 103-126).

Во всех перечисленных выше договорах согласовано условие об исчислении арендной платы из кадастровой стоимости земельных участков (пункт 3.1 договоров).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в обоснование размера рыночной стоимости земельных участков представил отчеты об оценке от 17 декабря 2020 г. NN 1225/1-КС/2020, 1225/2-КС/2020, выполненные оценщиком ООО "ГлавКадастрЦентр" Белых И.Н., являющейся членом некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" (том 2 л.д. 1-165).

Согласно абзацам тридцать седьмому и тридцать восьмому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие Комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.

Общество с соблюдением требований статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности 23 декабря 2020 г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Комиссии от 19 января 2021 г. N 23 заявление отклонено. Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 процентов, оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (том 2 л.д. 169-175).

Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО НПЦ "ПроАльянс" Попову Д.И.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями.

Исходя из положений Приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", которым установлены требования к специалистам в оценочной деятельности, экспертизу (проверку) итогового документа об определении стоимостей (оценки недвижимости) вправе проводить эксперт-оценщик, имеющий уровень высшего образования - магистратура или специалитет либо уровень высшего образования - магистратура или специалитет (непрофильное) и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, в том числе стаж работы не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.