Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 августа 2020 года Дело N 3а-263/2020

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Тороповой И.А.,

с участием представителя административного истца Струкова А.Ю.,

представителей административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Пекарского К.К., Овчинниковой Е.А.,

представителей заинтересованного лица администрации города Владивостока Ткаченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДЕМ" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЕМ" (далее - ООО "ДЕМ") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которого указало, что ООО "ДЕМ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 6 432 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - Участок находится примерно в 549 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 28 августа 2018 года составляет ....

Рыночная стоимость указанного земельного участка согласно Отчёту N 123-19 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 25 декабря 2019 года, составленному оценщиком индивидуальным предпринимателем Степаненко Татьяной Юрьевной (далее - ИП Степаненко Т.Ю.) по состоянию на 25 декабря 2019 года составляет ....

27 декабря 2019 года ООО "ДЕМ" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 октября 2012 года N П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю (далее - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, решением комиссии от 24 января 2020 года N 2/9 заявление ООО "ДЕМ" было отклонено.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N значительно превышает его рыночную стоимость. Арендная плата зависит от размера установленной кадастровой стоимости земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 6 432 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - Участок находится примерно в 549 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, разрешённое использование: склады; цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство объектов складского назначения и бытового обслуживания населения" равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 28 августа 2018 года.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства административные ответчики извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель административного истца ООО "ДЕМ" - Струков А.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Пекарский К.К. в судебном заседании 6 августа 2020 года возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, указанным в представленном отзыве на административное исковое заявление. По существу указал, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п обосновано, и принято в соответствии с требованиям законодательства, на сегодняшний день оно является действующим и не оспорено.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Овчинникова Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, указанным в отзыве на административное исковое заявление.

Представитель заинтересованного лица администрации города Владивостока Ткаченко Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, указанным в представленном отзыве на административное исковое заявление. По существу пояснила, что считает, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством. Результат оценки получен при применении сравнительного подхода, полагает, что при этом оценщиком были выбраны некорректные объекты-аналоги, находящиеся удаленно от объекта оценки, при этом корректировка по "расположению" оценщиком не применялась.

Выслушав объяснения представителя административного истца Струкова А.Ю., представителей административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Пекарского К.К., Овчинниковой Е.А., представителя заинтересованного лица администрации города Владивостока Ткаченко Е.А., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Из содержания положений статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием её результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ или в соответствие с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ). При этом, решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 постановления Администрации Приморского края от 21 декабря 2017 года N 536-па "О реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что на территории Приморского края проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ осуществляется с 1 января 2018 года.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 20 марта 2020 года N 25-0-1-125/3001/2018-3882/1 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ....

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у ООО "ДЕМ" на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно материалам административного дела 23 ноября 2018 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края ("Арендодатель") и ООО "ДЕМ" ("Арендатор") заключен Договор N 28-Ю-23466 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 432 кв.м., из земель населённых пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - Участок находится примерно в 549 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, разрешённое использование: склады; цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство объектов складского назначения и бытового обслуживания населения" (пункт 1.1). Срок аренды участка с момента (даты) подписания Договора по 12 октября 2085 года (пункт 1.3).

Арендная плата, установленная на основании расчёта, который прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью вносится Арендатором ежемесячно до первого числа месяца следующего за расчётным (пункты 2.1, 2.2).

Приложением N 3 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка - ....

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю от 26 февраля 2020 года N 25/ИСХ/20-84045, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ..., которая установлена Актом об утверждении кадастровой стоимости от 28 августа 2018 года N 25-0-1-125/3001/2018-3882/1, определена по состоянию на 28 августа 2018 года, и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 28 августа 2018 года.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО "ДЕМ" представлен в Отчёт об оценке N 123-19 рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ИП Степаненко Т.Ю. 25 декабря 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 432 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - Участок находится примерно в 549 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, по состоянию на 28 августа 2018 года составляет ....

Суд, оценивая Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка N 123-19 от 25 декабря 2019 года, составленный оценщиком ИП Степаненко Т.Ю. приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, разрешенном использовании; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Довод представителя заинтересованного лица о том, что оценщиком подобраны некорректные объекты-аналоги является несостоятельным.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297).

Отобранные для сравнения земельные участки расположены на территории города Владивостока.

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре земельных участка наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (таблица N 14 - л. 39 Отчёта).

Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода приведен в таблице N 15 (л. 39-41 Отчёта), из которой следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цене за 1 кв.м. общей площади, имущественному праву, условиям финансирования, условиям продажи, обстоятельствам совершения сделки, условиям рынка (дата продажи), разрешенному использованию, местоположению, расположению относительно автомагистралей, площади, электроснабжения, водоснабжения, канализации.

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:27:040012:2561 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком подробно описано применение необходимых корректировок и обоснование отказа от применения корректировок по ряду элементов сравнения, частности по местоположению.

В Отчёте содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств несоответствия Отчёта N 123-19 от 25 декабря 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО "ДЕМ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 28 августа 2018 года.

При этом, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд признаёт дату обращения ООО "ДЕМ" с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости спорного земельного участка - 27 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ДЕМ" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 432 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - Участок находится примерно в 549 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 28 августа 2018 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "ДЕМ" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 27 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка