Решение Верховного Суда Удмуртской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 1 октября 2021 года Дело N 3а-261/2021

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Сентяковой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Гирбасовой С.И.,

с участием:

- представителя ИП Кузьминых И.Ф. - Данилова К.М.,

- представителя Правительства Удмуртской Республики Небогатиковой Н.Ю.,

- представителя Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Романченко И.Л.,

- представителя Администрации города Ижевска Мунтяну П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кузьминых И. Ф. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель Кузьминых И.Ф. (далее - административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания, <данные изъяты>

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание, <данные изъяты>

Согласно N 18/2020/000250 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N согласно Отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком, занимающимся частной практикой, Шешлянниковым А. Н., определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, что значительно ниже кадастровой стоимости.

Административный истец полагает, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечет увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объектов недвижимости непосредственно затрагивает его интересы.

Представитель административного истца Данилов К.М. в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики Небогатикова Н.Ю., представитель административного ответчика Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Романченко И.Л., представитель заинтересованного лица Администрации города Ижевска Мунтяну П.В. в судебном заседании не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, но в размере, определенном экспертным заключением.

Административный истец, Управление Росреестра по Удмуртской Республике извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не сообщили.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание, <данные изъяты> расположенное <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - ФЗ N 237) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как владельца на праве собственности нежилого здания и плательщика налогов, ИП Кузьминых И.Ф. ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость названного нежилого здания определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты>

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N, выданного БУ УР "ЦКО БТИ" и является актуальной как на момент обращения административного истца в суд, так и при рассмотрении в суде настоящего административного дела.

Сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены ДД.ММ.ГГГГ.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 ФЗ N).

Наряду с указанными нормами права подлежат применению так же и нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ N), которым регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 24.18 ФЗ N в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В связи с чем, суд признает, что оценка спорного объекта недвижимости произведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно на ДД.ММ.ГГГГ.

Судом так же установлено, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец указывает, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как владельца на праве собственности нежилого здания и плательщика налога.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 ФЗ N).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 ФЗ N.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 ФЗ N).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 ФЗ N).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 ФЗ N).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 ФЗ N.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 ФЗ N).

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен в суд Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой, Шешлянниковым А. Н.

Согласно указанного Отчета рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

В силу предписаний статьи 12 ФЗ N итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума N, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с оспариванием представленных административным истцом доказательств, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя Администрации города Ижевска назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ООО "Кром".

Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО "Кром", в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ:

- приведен ограниченный объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, территориально приближенных к объекту оценки. При анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования пунктов 5 и 8з ФСО N, пунктов 11 и 22в ФСО N;

- отсутствует анализ рынка купли-продажи земельных участков, необходимый при определении рыночной стоимости объекта оценки, нарушен пункт 11 ФСО N;

- в связи с ограниченным анализом рынка торгово-офисных зданий/помещений, часть используемых объектов-аналогов имеют отличие в местоположении. Основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке г.Ижевска имеется наиболее сопоставимые по местоположению торгово-офисные здания/помещения, объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. Нарушены требования статьи 3 ФЗ N 153-ФЗ, пункта 10 ФСО N, пункта 22б ФСО N.

Подробное обоснование выводов приведено в Части 2 Заключения эксперта<данные изъяты>

Согласно вышеуказанному заключению эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:041293:113 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 20 460 000 рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

По мнению суда, не доверять выводам судебной экспертизы оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом при проведении оценки соблюдена процедура исследования объектов оценки, не нарушены положения статьи 49 КАС РФ.

Исходя из положений статьи 20 Закона об оценочной деятельности, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В соответствии со статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный подход и доходный подход.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В заключении эксперта, как того требуют положения пункта 11 ФСО N, приведены все необходимые сведения об объекте оценке, его качественные и количественные характеристики, его площадь, вид разрешенного использования, местоположение, представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Эксперт провел максимально полный анализ ценовых предложений в данном сегменте.

Экспертом приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В заключении эксперта описан подбор аналогов для проведения экспертизы.

Экспертом были отобраны три объекта-аналога, имеющие наиболее близкие характеристики с объектом оценки. Принимаемые объекты-аналоги расположены в Ленинском районе города Ижевска, что и объект исследования. Вся информация об объектах аналогах приведена в описании объектов аналогов, получена из достоверных источников, уточнена и проверена. Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются сопоставимыми по качественным и количественным характеристикам, предложены к продаже до даты оценки. По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемого, эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки и нарушений в подборе аналогов.

Также экспертом проведено исследование в рамках доходного подхода. В приведенных расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки.

При согласовании результатов, полученных различными подходами, эксперт применил баллы, учитывающие достоинства и недостатки каждого из примененных подходов, в результате чего получил ответ на вопрос суда о рыночной стоимости объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, и статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение эксперта N Н-09 от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.