Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 3а-253/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Альянс Строй Групп" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 849 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства делового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 401 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО "Альянс Строй Групп" является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 12 401 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 20 781 815, 73 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание 29 апреля 2021 года административный истец своих представителей не направил. В предыдущих судебных заседаниях представитель административного истца на основании доверенности Зарубина Н.С. административное исковое заявление поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Альянс Строй Групп" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Альянс Строй Групп" является арендатором земельного участка площадью 4 849 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства делового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>

По условиям представленного административным истцом договора аренды срок аренды определен сторонами до 6 марта 2020 года. Сведений о прекращении договорных отношений после указанной даты арендодателем и иными лицами в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ООО "Альянс Строй Групп" является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельные участки определяется на основании сведений об их кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 631-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 11 марта 2012 года, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Альянс Строй Групп" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 составила 20 781 815, 73 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 12 401 000 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Александровой О.О., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Александровой О.О. и ее дополнительных письменных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом, применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектами оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.

В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объектов оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в правовых основаниях их передачи, в расположении относительно районов города, в расположении относительно "красной линии" застройки, в связи с чем введены соответствующие корректировки. Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг и на дату предложения.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приводились доводы о несопоставимости отобранных оценщиком аналогов с объектом оценки по местоположению: объект оценки расположен в непосредственной близости к центральной части города, тогда как аналоги от центра города удалены.

Данные возражения проанализированы экспертом при исследовании Отчета. На основании анализа характеристик объекта оценки и аналогов по местоположению эксперт пришла к выводу о том, что оценщик верно характеризовала расположение объекта оценки как район крупных автомагистралей города. Такое же расположение, в том числе в части удаления от центра города, имеет аналог 3 (<адрес>). Аналоги 1 <адрес>) и аналог 2 (<адрес>) расположены в спальных микрорайонах среднеэтажной застройки, в связи с чем к ценам указанных аналогов оценщиком применялась корректировка.

Экспертом приведены доводы о том, что различия в стоимости земельных участков в зависимости от расположения в разных районах города, за исключением центрального района, не установлены.

При таких обстоятельствах, сопоставление объекта оценки и аналогов по такому элементу сравнения как местоположение проведено оценщиком верно, требованиям пункта 22 ФСО N 7 соответствует.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 3), и земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 2), явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки".

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки свободны от застройки в полной мере подтверждаются содержанием объявлений о продаже права их аренды, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цены данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 6 000 000 рублей (аналог 3) и 2 900 000 рублей (аналог 2) являются ценами земельных участков без улучшений.

Административный ответчик полагает также, что у оценщика имелись основания для применения корректировки к цене аналога 1 (<адрес>) на вид разрешенного использования, поскольку 1 января 2019 года указанный земельный участок разделен на два участка с видами разрешенного использования, предполагающими жилую застройку, тогда как объект оценки относится к торгово - офисному сегменту недвижимости.

Вместе с тем, изменение вида разрешенного использования указанного объекта имело место после даты оценки.

Использованное оценщиком предложение о продаже земельного участка с ценой в 5 500 000 рублей предполагало его использование в целях размещения объектов бытового сервиса.

Кроме того, при производстве экспертом в рамках проверки достоверности выводов Отчета альтернативного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца исключение указанного аналога (аналога 1) показало, что итоговый результат расчетов существенного изменения не претерпел.

В связи с этим, суд полагает возражения административного ответчика в указанной части необоснованными.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Александровой О.О., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.

Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.

Как указывалось выше, экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета произведен альтернативный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

В соответствии с выводами эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 11 383 000 рублей; в соответствии с выводами Отчета об оценке - 12 401 000 рублей. Таким образом, расхождение между полученными результатами составило 8,2 %, что укладывается в установленный в оценочной деятельности уровень существенности отклонений итоговых величин стоимости оцениваемых объектов.

Данные расчеты подтверждают достоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что согласно дополнительным письменным пояснениям эксперта Александровой О.О. вышеприведенные действия оценщика в рамках оценки, которые административный ответчик полагает нарушением законодательства об оценочной деятельности, экспертом таковыми не признаны. Исследованные действия оценщика эксперт полагала обоснованными и соответствующими федеральным стандартам оценки.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 12 401 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Альянс Строй Групп" подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Альянс Строй Групп" с настоящим административным иском в суд - 30 декабря 2020 года.