Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 3а-252/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Долгих Е.С., с участием представителя административного истца ООО Фирма "ВиД" - Бариновой С.С., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Седунова С.Ю., действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-252/2021 по административному исковому заявлению ООО Фирма "ВиД" к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО Фирма "ВиД" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 11 702 078,64 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком (данные изъяты) Согласно отчету N 75-С/21 от 12.05.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 4 986 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд с учетом уточнений установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 6 009 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ООО Фирма "ВиД" - Баринова С.С., действующая на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Седунов С.Ю., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административных исковых требований, считает, что расчет рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату её определения. Поддержал отзыв Администрации г. Иркутска по данному административному делу.

Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что расчет рыночной стоимости, указанный в отчете, представленном административным истцом, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость земельного участка на дату ее определения. Возражения на заключение судебной оценочной экспертизы административный ответчик не представил.

Административный ответчик - ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, таким образом, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой не согласен административный истец.

Заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее от филиала поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ООО Фирма "ВиД" - Баринову С.С., действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Седунова С.Ю., действующего на основании доверенности, допросив свидетеля (эксперта, проводившего судебную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ООО Фирма "ВиД" является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.12.2004.

15.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 11 702 078,64 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО Фирма "ВиД" как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.01.2021.

С настоящим иском ООО Фирма "ВиД" обратилось в суд 25.05.2021 (согласно сведениям на почтовом конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты)N 75-С/21 от 12.05.2021.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 4 986 000 руб.

Определением суда от 22.07.2021 назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы N 318/21 от 20.08.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО8 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) N 75-С/21 от 12.05.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 4 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 6 009 000 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в письменных пояснениях указала на ряд недостатков заключения судебной экспертизы. Указала, что исходя из полученной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, стоимость 1 кв.м. составляет 1 398 руб./кв.м., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование. Считает, что действующая кадастровая стоимость на 01.01.2020 - 11 702 078,64 руб., утвержденная Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп, соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта-оценки. В нарушение п.п. в п. 10 ФСО N 7 в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Кроме того, рыночная стоимость объекта-оценки, полученная экспертом на 01.01.2020, ниже кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012, хотя за последние 10 лет стоимость земельных участков выросла. Также считает, что экспертом не обоснован отказ от применения доходного подхода, поскольку помещения, расположенные на территории земельного участка, сдаются в аренду, нарушен п. п. а п. 23 ФСО N 7. Экспертом использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, все они значительно удалены от объекта оценки, таким образом, оценщиком нарушен п. 4 ФСО N 3. При этом эксперт вводит понижающие корректировки на местоположение, таким образом, намеренно занижает рыночную стоимость оцениваемого объекта. Кроме того, при выборе и использовании объектов-аналогов экспертом нарушены требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого участка по виду разрешенного использования.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом в качестве свидетеля был допрошен эксперт ФИО9 который подтвердил изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опроверг пояснения Администрации г. Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО10 пояснил, что фактическое разрешенное использование земельного участка - под эксплуатацию производственного здания и производственных помещений, на стр. 28 заключения эксперт указывает "экспертом была проанализирована информация из публичных оферт, размещенных на сайтах и печатных изданиях за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 и сформирована выборка предложений на продажу свободных земельных участков производственно-складского назначения", далее приведена таблица предложений на продажу земельных участков промназначения в г. Иркутске. Также пояснил, что первоначальные кадастровые стоимости земельных участков имели тенденцию к завышению и в дальнейшем снижались до приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью. Отказ эксперта от применения доходного подхода обоснован (стр. 20 экспертизы), поскольку эксперту не удалось собрать необходимые сведения о доходах, которые может генерировать данный земельный участок, так как рынок аренды земельных участков в г. Иркутске и Иркутском районе отсутствует. Кроме того, согласно п. 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Поскольку районы г. Иркутска схожи по своим экономическим характеристикам, использование объектов-аналогов, расположенных в других районах города, допускается ФСО N 7. Далее эксперт учел различие в местоположении объектов-аналогов и объекта оценки. Расчёт поправки приведен на стр. 54 заключения.

Объекты-аналоги имеют площади, отличающиеся от площади оцениваемого объекта, таким образом, эксперту было необходимо провести корректировку на площадь земельных участков для всех объектов-аналогов. Эксперт при проведении экспертизы принял за основу классификацию, в большей степени отвечающую процессу ценообразования на рынке земель. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков вид разрешенного использования объектов сравнения и объекта оценки попадает в группу "Земельные участки под офисно-торговую застройку", в связи с чем, объекты сравнения и объект оценки относятся к одному сегменту рынка - земельные участки под офисно-торговую застройку. Кроме того, согласно справочнику Лейфера Л.А. объект оценки и объекты-аналоги, выбранные экспертом, относятся к одному сегменту - "производственная деятельность".

Показания эксперта ФИО11 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию Администрации г. Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Несогласие Администрации г. Иркутска с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО N 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 4 и ФСО N 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО N 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объекта оценки и объектов-аналогов.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Кроме того, Администрация города Иркутска заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 16.09.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений ООО Фирма "Вид" и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в размере 6 009 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО Фирма "ВиД" в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной рыночной стоимости - 25.05.2021.