Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 июня 2021 года Дело N 3а-245/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хромушиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 17 340 кв.м с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный <адрес>ом, 1 Закоторосльной набережной, <адрес>, в размере рыночной стоимости 31 181 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 117 кв.м с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный <адрес>ом, 1 Закоторосльной набережной, <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 340 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 471 кв.м с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный <адрес>ом, 1 Закоторосльной набережной, <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 018 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 707 кв.м с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный <адрес>ом, 1 Закоторосльной набережной, <адрес>, в размере рыночной стоимости 15 349 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 747 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный <адрес>ом, 1 Закоторосльной набережной, <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 479 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является арендатором указанных объектов недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений об их кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчеты):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 181 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 340 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 018 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 349 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 479 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от ДД.ММ.ГГГГ N 46/ЗУ и составила 66 438 341, 01 рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 5 380 417, 23 рубля;

объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 2 575 628, 96 рубля;

объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 40 907 097, 58 рубля;

объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 4 067 179, 28 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, своих представителей не направила.

В предыдущих судебных заседаниях представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав эксперта Асташенкова С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором следующих объектов недвижимости:

земельного участка площадью 17 340 кв.м с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>

земельного участка площадью 1 117 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка площадью 471 кв.м с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка площадью 10 707 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка площадью 747 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N-о от ДД.ММ.ГГГГ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного ФИО1 с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, арендатором которых она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N не вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 31 декабря 2019 года актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 17.03.2020 года N 46/ЗУ и составила 66 438 341, 01 рубля.

Объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами N вошли в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 5 380 417, 23 рубля;

объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 2 575 628, 96 рубля;

объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 40 907 097, 58 рубля;

объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 4 067 179, 28 рубля.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 31 181 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 2 340 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 1 018 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 15 349 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 1 479 000 рублей.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленных Отчетов законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчетов относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 76:23:000000:13566, 76:23:060102:194, 76:23:060104:131, 76:23:060104:132 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертном ФИО4, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют законодательству об оценочной деятельности. Вместе с тем, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N определенная в данных Отчетах, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил, что несмотря на формальное соответствие Отчетов законодательству об оценочной деятельности, в результате анализа достоверности информации, используемой в Отчете, экспертом обнаружено некоторое количество недочетов, исправление которых привело к изменению итогового результата оценки.

В частности, экспертом установлено, что при определении ценообразующих характеристик в отношении объектов оценки оценщиком не учтены факторы локального месторасположения, оказывающие влияние на стоимость земельных участков, предназначенных для туристических объектов (наличие вблизи водных объектов, парков, иных объектов, предназначенных для туризма).

Кроме того, при оценке рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами N оценщиком не учтено, что данные объекты обладают потребительскими качествами, то есть могут удовлетворять потребности собственника для целей застройки, только в составе единого землепользования.

Оценка данных объектов как единого землепользования повлечет иные характеристики данного объекта при сопоставлении его с аналогами.

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчетов.

Доводы административного ответчика о противоречивости выводов эксперта, не установившего нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов, однако выявившего недостоверность их выводов, необоснованны.

Выводы эксперта о недостоверности итогов оценки основываются на специальных знаниях его в области оценки, экспертном мнении и опыте, тогда как проверка Отчетов на соответствие законодательству об оценочной деятельности носит формальный характер, основана на проверке содержания Отчета на предмет выполнения требований федеральных стандартов оценки и иных нормативных актов в области оценки без исследования существа произведенных действий применительно к индивидуальным особенностям предмета оценки.

При таких обстоятельствах, поскольку экспертом установлена недостоверность выводов Отчетов относительно итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца и с данными выводами эксперта суд соглашается, оснований для определения величины рыночной стоимости объектов в размере, определенном Отчетами об оценке, у суда не имеется.