Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 3а-239/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Акколадо" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Акколадо" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9 547 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональные центры (комплексы) - объекты капитального строительства, включающие в себя группы помещений различного назначения (административно-офисного, кредитно-финансового, гостиничного, зрелищного, выставочного, развлекательного, культурного, торгового, общественного питания, бытового обслуживания и предоставления услуг различного назначения), расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 240 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере, превышающем его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании 05 апреля 2021 года стороны участия не принимали. Ранее в судебном заседании представитель административного истца Смолянинов С.А. административный иск поддержал.

Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. ранее в судебном заседании возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Также от административного ответчика представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

От Управления Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда.

От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Материалами дела установлено, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 9 547 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными. Вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере 42 832 177,50 рублей.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административным истцом представлен отчет ООО "ПрофОценка" N 20822/н от 29 октября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 20 240 000 рублей.

Анализируя представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд отмечает, что данный документ выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности опровергнуты в суде заключением судебной оценочной экспертизы, а также пояснениями оценщика.

Доводы Департамента о необоснованном использовании оценщиком в качестве аналогов N N1,3,4 и 5 объектов, в отношении которых заключены договора аренды, запрещающие передачу прав третьим лицам, не могут ставить под сомнение отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку вопросы правового характера не входят в компетенцию оценщика, не являются предметом его исследования и не должны отражаться в отчете.

Суд отмечает, что информация об объектах - аналогах получена оценщиком из открытых источников. В ней содержатся все необходимые сведения, позволяющие специалисту определить характеристики объекта, ценообразующие факторы и иные необходимые данные для оценки. Полученная информация о земельных участках является проверяемой.

Замечание Департамента о необходимости введения корректировки на тип сделки к аналогу N 5 по адресу (<адрес>) не нашло своего подтверждения в суде.

Из объявления о данном объекте с очевидностью не следует, что покупатель указал о срочности продажи данного земельного участка.

Доводы Департамента о необоснованной корректировке на красную линию аналога N 4 (<адрес>), подлежат отклонению как необоснованные.

Объект - аналог N 4 (<адрес>) оценен в отчете как "район крупных автомагистралей города" с выходом частично на красную линию.

Выводы оценщика о местоположении данного объекта - аналога и примененной корректировке полно и убедительно в отчете приведены и основаны на данных публичной кадастровой карты, сведений из общедоступных карт города, расположенных в сети Интернет.

Из отчета следует, что объект расположен на земельном участке, смежном с земельным участком, расположенным вдоль федеральной автомобильной трассы М-8 и хорошо "просматривается" с нее. Доступ к данному объекту от автомобильной трассы не затруднен.

Таким образом, примененная оценщиком корректировка "на красную линию" является обоснованной и ничем не опровергнутой.

Аналог N 1 (<адрес>) является сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Установление рыночной стоимости данного объекта (аналога N 1) при оспаривании его кадастровой стоимости в размере большем, чем это указано в предложении о его продаже, правового значения не имеет, поскольку согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, в рамках сравнительного подхода для расчетов принимаются сведения о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости.

Замечания на отчет об отсутствии пояснений значительного разброса цен по аналогам (вариация составляет более 33%) не могут быть приняты.

Согласно пункту 226 ФСО N 7 закреплено, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам или параметрам сравнения. При этом степень сопоставимости (сходства) аналога объекта оценки будет разная в зависимости от того, по какому количеству параметров сравнения они будут различаться.

Законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено такого понятия как "коэффициент вариации".

Содержание отчета позволяет сделать вывод о том, что оценщиком подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая объект оценки, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиком описан объем доступных им рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В связи с этим указанные замечания не могут расцениваться как обоснованные.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Суд отмечает, что замечания административного ответчика не опровергли выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Данные выводы суда подтверждены судебной оценочной экспертизой, выполненной экспертом Александровой О.О.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Анализируя представленное заключение эксперта Александровой О.О. от 16 марта 2021 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. Установленная в отчете рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе административного ответчика не представлено.

Замечания Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на заключение эксперта фактически сводятся к той же критике, которая отражена в возражениях на отчет ООО "ПрофОценка".

В экспертном заключении Александровой О.О. подтверждена обоснованность применения оценщиком аналогов для расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Суд отмечает, что доводы административного ответчика объективными доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения заявителя с административным иском в суд, т.е. - 17 декабря 2020 года (по почтовому штемпелю).

Заявление эксперта о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, т.е. по данному делу с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.