Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июля 2020 года Дело N 3а-238/2020

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при помощнике судьи Ткаченко А.С.,

с участием представителя административного истца Сливина В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" (далее - ООО "Эксперт") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (4.9.1); адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, проспект Северный, д. 75.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что указанный земельный участок принадлежит ООО "Эксперт" на праве аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 апреля 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20 марта 2020 года составляет ....

Указанная кадастровая стоимость была установлена Актом об утверждении кадастровой стоимости от 20 марта 2020 года N 25-0-1-60/3001/2020-294/1.

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости N 45-о/2020 от 24 апреля 2020 года, составленному Закрытым акционерным обществом "Дальком-Аудит" (далее - ЗАО "Дальком-Аудит"), по состоянию на 20 марта 2020 года составляет ....

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N значительно превышает его рыночную стоимость. Арендная плата зависит от размера установленной кадастровой стоимости земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора.

Просит суд пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 000 кв.м с кадастровым номером N и установить её равной рыночной стоимости в размере ....

Представители административных соответчиков, представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Представителем административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края ранее был представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому министерство имущественных и земельных отношений Приморского края возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, указав, что кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем заинтересованного лица администрации Находкинского городского округа Приморского края подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная оценщиком, значительно занижена. При оценке объекта недвижимости оценщик применил только сравнительный подход, в рамках которого ограничился использованием метода сравнения продаж. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель административного истца ООО "Эксперт" - Сливин В.А. в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Выслушав объяснения представителя административного истца Сливина В.А., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Из содержания положений статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием её результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение указанного переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ или в соответствие с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ). При этом, решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 постановления Администрации Приморского края от 21 декабря 2017 года N 536-па "О реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что на территории Приморского края проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ осуществляется с 1 января 2018 года.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 30000 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (4.9.1); адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, поставлен на кадастровый учет, 7 мая 2008 года ему присвоен кадастровый номер.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 20 марта 2020 года N 25-0-1-60/3001/2020-294/1 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ....

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, представитель юридического лица указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно материалам административного дела 19 мая 2008 года между администрацией Находкинского городского округа ("Арендодатель") и Пилюгиной Т.В. ("Арендатор") заключен Договор аренды N 4438ф08 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 30000 кв.м., с кадастровым номером N, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, проспект Северный, 75. В экономической зоне N 28, в границах в соответствии с выпиской из кадастрового паспорта (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 31 марта 2008 года по 31 марта 2011 года (пункт 1.3). Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 1.3 договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 5.4). Договор вступает в силу с даты государственной регистрации (пункт 1.5). До принятия порядка определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 24 октября 2001 года N 137-ФЗ арендная плата исчисляется в соответствии с письмом администрации Приморского края от 28 декабря 2007 года N 11-1/9670 на основании принятого правового акта органа местного самоуправления Находкинского городского округа, после принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельного участка, а также дальнейшие изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения сторон (пункт 2.1). Арендная плата вноситься ежемесячно, первого числа следующего месяца (пункт 2.2).

Из текста договора следует, что Арендодатель имеет право сдавать участок в субаренду с письменного согласия Арендодателя (пункт 3.2.8).

19 мая 2013 года между администрацией Находкинского городского округа ("Арендодатель") и Пилюгиной Т.В. ("Арендотор") заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка N 4438ф08 от 19 мая 2008 года, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка от 19 мая 2008 года N 4438ф08 продлён по 31 марта 2017 года (пункт 1). Арендная плата определяется на основании постановлений администрации Приморского края от 19 марта 2009 года N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" и от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земли населённых пунктов Приморского края" по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным на территории Находкинского городского округа органом местного самоуправления. Изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения между сторонами. При подписании соглашения арендная плата устанавливается в 2013 году согласно расчёту, являющемуся Приложением N 1 к данному соглашению" (пункт 2).

В Приложении N 1 к соглашению о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка N 4438ф08 от 19 мая 2008 года указан расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому основной составляющей расчета размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

14 сентября 2019 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4438ф08 от 19 мая 2008 года Пилюгина Т.В. ("Сторона-1") являющаяся Арендатором земельного участка с кадастровым номером N передала ООО "Эксперт" ("Стороне - 2") в полном объёме все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4438ф08 от 19 мая 2008 года, заключённому между Строной-1 и администрацией Находкинского городского округа, на весь срок действия договора аренды земельного участка (пункты 3, 4). Права и обязанности Арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка N 4438ф08 от 19 мая 2008 года переходят от Стороны - 1 к Стороне - 2 с момента государственной регистрации Соглашения в Находкинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (пункт 13). Соглашение действует в течение срока, указанного в договоре аренды и прекращает своё действие после окончания срока аренды на земельный участок (пункт 14).

Данное Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 25 сентября 2019 года номер государственной регистрации N -25/010/2019-3.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю от 24 апреля 2020 года N 25/ИСХ/20-182694, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ..., которая определена по состоянию на 20 марта 2020 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 20 марта 2020 года, установлена Актом об утверждении кадастровой стоимости от 20 марта 2020 года N 25-0-1-60/3001/2020-294/1.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО "Эксперт" представлен в Отчёт N 45-о/2020, составленный оценщиком ЗАО "Дальком-Аудит" 24 апреля 2020 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30000 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, по состоянию на 20 марта 2020 года составляет ....

Согласно положениям подпункта 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Суд, оценивая Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка N 45-о/2020 от 24 апреля 2020 года, составленный ЗАО "Дальком-аудит", приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, о его площади, местоположении, разрешенном использовании; транспортной доступности и инфраструктуре, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта земельного участка в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения.

Доказательств несоответствия Отчёта N 45-о/2020 от 24 апреля 2020 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО "Эксперт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 20 марта 2020 года.

При этом, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд признаёт дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 7 апреля 2020 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30 000 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: объекты дорожного сервиса (4.9.1), адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 340 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 20 марта 2020 года.

Датой подачи административного искового заявления считать 7 апреля 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка