Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 3а-237/2021

Ростовский областной суд в составе судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Усенко Н. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Усенко Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, в котором указала, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 16 246 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 24 октября 2016 г. составляет 25 410 043,68 руб., что значительно превышает рыночную стоимость, определенную в отчете оценщика в размере 6 872 000 руб. и влияет на размер арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела административный истец в лице представителя письменно уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 24 октября 2016 г. равной его рыночной стоимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы в сумме 13 270 000 руб.

Административный истец Усенко Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного истца Загудайлова Е.А., действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Представителем Правительства Ростовской области Лысенко В.А., действующим по доверенности, подано ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, где также указано, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере, установленном судебной оценочной экспертизой равной 13 270 000 руб.

Представитель административного ответчика филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представителем ФГБУ "ФКП Росреестр" Ткаленко Ю.В., действующей по доверенности, представлен отзыв, согласно которого, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 16 246 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок поставлен на государственный учет 24 октября 2016 г., предоставлен в пользование по договору аренды Усенко Н.В. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по состоянию на 24 октября 2016 г. в сумме 25 410 043,68 руб., внесена в ЕГРН 25 октября 2016 года. Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" права административного истца своими действиями не нарушал. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель Росреестра Мирошниченко А.С., действующий по доверенности, указал, что Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов в границах муниципальных районов, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения, токим образом прав административного истца не нарушало. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель КУМИ Администрации г.Новочеркасска в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В поступившем отзыве представитель КУИ Светличная О.И., действующая по доверенности, указала, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с договором от 24 мая 2021 г. передачи прав и обязанностей арендатора передан Усенко Н.В. Арендная плата от использования земельного участка поступает в МО "Город Новочеркасск", устанавливаемая кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер налоговой базы муниципального образования. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Усенко Н.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 16 246 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24 мая 2021 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.8 договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, размер арендной платы считается измененным с момента изменения государственной кадастровой оценки земли.

Таким образом, Усенко Н.В. вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19 июля 2021 г. оценщика ФИО10 ООО "Квалитет. Оценочная компания", в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 24 октября 2016 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составила 6 872 058 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы было поручено эксперту СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз".

По заключению судебной экспертизы от 16 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненной экспертом СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" ФИО11, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 24 октября 2016 г. составляла 13 270 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При составлении заключения судебным экспертом проведен достаточно полный анализ местоположения объекта, установлено, что земельный участок относится к сегменту земельных участков под индустриальную застройку; расположен в районе промышленной застройки, с интенсивным транспортным потоком, вблизи ж/д ветки, со средне-развитой степенью инфраструктуры, с преобладанием в окружении объектов производственно-складского назначения, а также среднеэтажной и частной жилой застройки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта (таблицы 11, 13). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на обстоятельства совершения сделки, на состояние рынка (дата предложения), на наличие коммуникаций, на площадь, установлен размер рыночной стоимости участка (таблица 14).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 16 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и считает возможным положить в основу решения содержащийся в нем вывод, который, является аргументированным и убедительным, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.

В соответствии с указанным возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 13 270 000 руб.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке предусмотренным данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы. Результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 июля 2021 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и исходит из следующего.

Суд учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Таким образом, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью участка составляет 47,7 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, должны быть возложены в полном объёме на административного истца.

СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 43 383,25 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

С учетом изложенного, сумма 43 383,25 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 16 246 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную территорию, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 24 октября 2016 г. в сумме 13 270 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 июля 2021 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Усенко Н. В. в пользу специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" денежные средства в размере 43 383,25 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В.Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка