Решение Воронежского областного суда

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 3а-236/2021

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Жуковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ингук" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ингук" (далее по тексту - ООО "Ингук", общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка, принадлежащего обществу на праве собственности, равной его рыночной стоимости с кадастровым номером N, площадью 5 194 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, в размере 2 654 000 руб.

В обоснование административных исковых требований указал, что ООО "Ингук" является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01 января 2014 г. и составляет 12 498 010 руб. 56 коп. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке оценщика ООО "ГлавКадастрЦентр" N 854-кс/2020 от 03 декабря 2020 года. 04 декабря 2020 года ООО "Ингук" обращалось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 306 от 29 декабря 2020 года отклонено заявление ООО "Ингук" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В связи с изложенным административный истец просит изменить в отношении спорного земельного участка кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Определением Воронежского областного суда от 15 февраля 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов оценки, производство по делу приостановлено.

Определением Воронежского областного суда от 16 июня 2021 года, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта N 19/2021 от 14 мая 2021 года.

Административный истец ООО "Ингук" и представитель административного истца по доверенности Баранникова Н.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представители административных ответчиков правительства Воронежской области, Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались, возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице его филиала по Воронежской области и администрации Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки суду не сообщили.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 28 сентября 2020 года, ООО "Ингук" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5 194 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных зданий, для иного использования (л.д. 10-11).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 сентября 2020 года следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 января 2014 года и составляет 12 498 010 руб. 56 коп. (л.д. 12).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года N 970 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области".

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года N 2562 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области" по состоянию на 01 января 2020 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории региона.

Постановление правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области" признано утратившим силу с 01 января 2021 года.

Таким образом, на дату рассмотрения спора по существу оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной ввиду утверждения новых результатов очередной государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика земельного налога в силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и используется для определения налоговой базы.

В силу абзаца первого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в суде только после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

04 декабря 2020 года представитель административного истца обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Решением Комиссии от 29 декабря 2020 года N 306 вышеназванное заявление было отклонено, после чего административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением (л.д. 14-16).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил в суд отчет об оценке оценщика ООО "ГлавКадастрЦентр" N 854-КС/2020 от 03 декабря 2020 года, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2 654 000 руб. (л.д. 35-84).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

В связи с этим судом назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2014 года.

Заключением эксперта ООО НПЦ "ПроАльянс" Баженовой Ю.В. N 19/2021 от 14 мая 2021 года установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 854-КС/2020 от 03 декабря 2020 года, составленный ООО "ГлавКадастрЦентр, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года в размере 2 898 000 руб. (л.д. 167-217).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта ООО "НПЦ ПроАльянс" соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "НПЦ ПроАльянс" соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298 и от 25 сентября 2014 года N 611.