Решение Тульского областного суда

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 3а-231/2021

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-231/2021 по административному исковому заявлению ООО "СУПЕР АДОМА" к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "СУПЕР АДОМА" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка КН <...>, площадью 540500, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных предприятий, производственных баз строительных, коммунальных, транспортных и других предприятий; <адрес>.Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка КН <...>, установленной по состоянию на 03.10.2016 в размере 637 892 695 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 65 500 000 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом С. от <...> N <...>. Просит также обязать ответчика внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости объекта, равной рыночной.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, администрация г.Тулы (в лице представителей) не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от административного истца, УправленияРосреестра по Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) имеются заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 245Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласноч.ч.1, 3 ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Так как в данном случае кадастровая оценка проводилась с применением результатов массовой оценки, проведенной в 2016 году, то именно данный Федеральный закон подлежит применению к спорным правоотношениям.

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке врезультате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ (регулирующего соответствующие правоотношения на 03.10.2016) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части пятой статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

Судом установлено, чтоООО "СУПЕР АДОМА" является собственником земельного участка КН <...>, площадью 540500, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных предприятий, производственных баз строительных, коммунальных, транспортных и других предприятий; <адрес>. Право собственности зарегистрировано 10.01.2014. Участок состоит на кадастровом учете с 07.09.2006.

Постановлением правительства Тульской области от 11.11.2016 N 515 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Тульской области по состоянию на 01.01.2016.

Указанный выше земельный участок вошел в массовую оценку. Его кадастровая стоимость была определена в соответствии с названным постановлением правительства Тульской области в размере 1 518 805 руб.

В период проведения государственной (массовой) кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была пересчитана дважды на основании поступавших заявлений о государственном кадастровой учете изменений характеристик объекта, а именно, категории участка и вида его разрешенного использования. Так, в ЕГРН была внесена кадастровая стоимость участка на 14.06.2016 в размере 1 524 210 руб. и по состоянию на 03.10.2016 - 594 187 865 руб.

После проведения массовой оценки кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с требованиями ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ и Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимостивнесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113 (действовавшим на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости) по состоянию на 03.10.2016 актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от 05.06.2017 в размере 637 892 695 руб. Сведения о вышеуказанной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 05.06.2017 и применяются с этой даты.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2020 в результате массовой оценки и утверждена постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 N 670 в размере 689 490 011.57 руб. Сведения о данной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 24.12.2020, дата применения - с 01.01.2021.С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику С.В соответствии с отчетом, подготовленным данным оценщиком, от <...> N<...>, рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 03.10.2016 составляла65 500 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> N<...>, заявление ООО "СУПЕР АДОМА" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка КН <...> в связи с несоответствием представленного на рассмотрение комиссии отчета действующему законодательству и специальным ФСО.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств следует, что административный истец является носителем субъективного права оспаривать кадастровую стоимость участка, поскольку размер кадастровой стоимости влияет на размер его налоговых обязательств. При этом административным истцом соблюден установленный для данной категории споров обязательный досудебный порядок.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ш.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении N<...>, выполненном указанным выше экспертом, отчет С. от <...> N<...> несоответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость земельного участка КН <...>, рассчитанную оценщиком, и определилее в размере 107 218 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности - более 24 лет, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Заключение основано на материалах дела, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Что касается отчета, представленного стороной административного истца, то он, как видно из его содержания и отмечено экспертом, не в полной мере соответствует требованиям, в частности, п.8 (3) ФСО N 3, п.11 (б, в), 22 (а) ФСО N 7, а именно, сведения о сделках, использованные оценщиком, малодоступны. Доходный подход, в рамках которого обычно используются сведения об арендных ставках, для участков в условиях малоактивного рынка мало применим. Подобные объекты продаются. Оценщиком допущены ошибки при применении корректировок.

Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, не может быть положен в основу решения по делу, так как не обладает признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В данном случае кадастровая и рыночная стоимости участка определены по состоянию на 03.10.2016.

Отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.10.2016 может быть установлена равной 107 218 000 руб., что значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности ООО "СУПЕР АДОМА", как налогоплательщика.

В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости участка или при ее применении.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может бытьустановлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Так как оспариваемая кадастровая стоимость с 01.01.2021 стала архивной в результате вступления в силу постановления правительства Тульской области от 05.11.2020 N 670, которым актуальная стоимость участка установлена на 01.01.2020, в данном решении следует указать соответствующий период ее применения с учетом положений ст. 5 НК РФ и п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28.