Решение Тульского областного суда

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июля 2021 года Дело N 3а-230/2021

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-230/2021 по административному исковому заявлению Рафиковой Е.И. к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Рафикова Е.И. обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что она является арендатором земельного участка, КН <....>, площадью 10000, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства с последующей эксплуатацией стоянки автотранспортных средств, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> На данном участке расположены принадлежащие ей объекты капитального строительства. Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью земельного участка, КН <....>, установленной по состоянию на 01.01.2020 в размере 20 656 071,08 руб. Просит установить кадастровую стоимость названного земельного участка в размере его рыночной стоимости -7 730 000 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновала отчетом ООО "Э" от <....> N <....>. Сослалась на наличие у нее преимущественного права выкупа данного земельного участка, поскольку на нем расположены принадлежащие ей на праве собственности нежилое здание и сооружение.

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ", заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), администрация г.Новомосковск Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области (в лице представителей), в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены. Административным истцом, Управлением Росреестра по Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ" и названное администрацией заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Ст.1-2 Закона Законом Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Судом установлено, что Рафикова Е.И. является арендатором земельного участка, КН <....>, площадью 10000, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства с последующей эксплуатацией стоянки автотранспортных средств, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на участок не зарегистрировано.

Договор аренды земельного участка N<....> от <....> заключен Рафиковой Е.И. с администрацией г.Новомосковск. Договор заключен по итогам аукциона на 10 лет, размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме (п.4.1).

В пределах данного земельного участка расположены объекты:

<....> (стоянка автотранспортных средств - пункт охраны),

<....> (стоянка автотранспортных средств - автостоянка для легковых автомобилей),

принадлежащие административному истцу на праве собственности.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 N 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 N 409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в ходе массовой оценки на 01.01.2020 в размере 20 565 071.08 руб., внесена в ЕГРН 28.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств следует, что установленная кадастровая стоимость может затрагивать права и законные интересы административного истца, как лица, намеревающегося выкупить земельный участок.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости истец представил отчет N<....>, выполненный оценщиком ООО "Э" М. <....>. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка КН <....> по состоянию на 01.01.2020 составляла 7 730 000 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "О" С.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении N<....> от <....>, отчет N<....>, выполненный оценщиком ООО "Э" М., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки. Эксперт подтвердил рыночную стоимость, определенную оценщиком.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности - более 20 лет, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка <....> по состоянию на 01.01.2020 составляла 7 730 000 руб., а это значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка и потому может затрагивать права и обязанности Рафиковой Е.И. при реализации ею намерения приобрести участок в собственность.

В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной выкупной цены.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 19.03.2021 (согласно дате приема почтового отправления).

Возражения ГУ ТО "Областное БТИ", сославшегося на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных платежей (налогов, арендной платы, а в данном случае, платы за покупку земельного участка) и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка КН <....>, площадью 10000, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства с последующей эксплуатацией стоянки автотранспортных средств, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 01.01.2020 равной его рыночной стоимости в размере 7 730 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 19.03.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка