Решение Ленинградского областного суда

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 3а-219/2021

Санкт-Петербург 20 мая 2021 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Боровского В.А.,

при секретаре К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Минасян Д.Л. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, возмещении судебных расходов,

установил:

Минасян Д.Л. обратилась в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", равной его рыночной стоимости в размере 6 640 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать расходы по подготовке отчета об оценке в размере 32 500 рублей.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка с кадастровым номером N.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 25 808 884,25 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата определения кадастровой стоимости земельного участка). Вместе с тем согласно отчету об оценке ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 6 640 000 руб.

Завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права административного истца как налогоплательщика по уплате земельного налога.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Скребловского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области.

В представленных ранее письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яровая И.А. вопрос об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда, при этом указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Также указала на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки. Обратила внимание на то, что в таблице 13.2.1 оценщиком предложена первичная выборка аналогов, выставленных на продажу в 2010 и 2011 годах, а в последующем в отчете произведен отбор аналогов для дальнейших расчетов стоимости земельного участка. Оценщиком в отсутствие обоснования использованы аналоги, выставленные на продажу в 2010 году, при том, что в отчете имеется достаточное количество аналогов, выставленных на продажу в 2011 году. Данное обстоятельство повлекло внесение отрицательной корректировки на дату оценки. Кроме того, согласно отчету средняя корректировка на торг в 2011 году составила 11%, однако в расчетах оценщиком применена корректировка в 20%.

В возражениях относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В., указала, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 25 808 884,25 руб., исходя из площади земельного участка - 38 353 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости 672,93 руб./кв.м, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований. При этом ссылаясь на положения ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения данные в п. 10 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", абз. 3 п. 31 постановления от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", считает заявленные к возмещению судебные расходы необоснованными. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ленинградской области.

В письменных возражениях представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" (далее также Учреждение) - Попкова М.С. вопрос об удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости оставляет на усмотрение суда, а в возмещении расходов по оплате отчета об оценке просила отказать, при этом указала, что в отношении земельного участка с кадастровым номером N кадастровая стоимость внесена 10.03.2011 в размере 25 808 884,29 руб., исходя из площади земельного участка - 38 353 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости 672,93 руб./кв.м, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383. Также указала, что Учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, а действует как орган учета сведения. На сегодняшний день оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельных участков Учреждение принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. Учреждение не является заказчиком проведения работ по государственной кадастровой оценке на территории Ленинградской области, не является исполнителем указанных работ, не утверждало результаты государственной кадастровой оценки. Согласно приказу Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 Учреждение наделено отдельными полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН. При этом данным приказом Учреждение не наделено полномочиями по осуществлению кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

В судебное заседание административный истец Минасян Д.Л., извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, направила своего представителя ФИО7, которая требования административного искового заявления поддержала.

Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" Попкова М.С. вопрос об удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости оставила на усмотрение суда, в возмещении расходов по оплате отчета об оценке просила отказать, ссылаясь на представленные в суд в письменной форме возражения.

Представители правительства Ленинградской области, Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации муниципального образования Скребловского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) неявка названных представителей не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 24 Закон N 237-ФЗ государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право юридического лица и гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для земельных участков дачных объединений на территории Ленинградской области определено в размере 672,93 руб./кв. м.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в частности установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Минасян Д.Л. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, площадью 38353кв.м, расположенный по адресу: <адрес> категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - дачное строительство, для иных видов сельскохозяйственного использования, дата присвоения кадастрового номера - ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 25 808 884,29 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН -ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Росреестра по Ленинградской области заявление Минасян Д.Л. от ДД.ММ.ГГГГ о пересмотре определения кадастровой стоимости указанного земельного участка не принято к рассмотрению, при этом заявителю разъяснено право оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Из представленного административным истцом в суд отчета ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6 640 000 руб.

Данный отчет подготовлен оценщиком П., являющейся членом общероссийской общественной организации "<данные изъяты>".

В соответствии со ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке ООО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ N, судом установлено, что отчет содержат подробное описание проведённого оценщиком исследования, проведен анализ рынка и диапазон значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия. В рамках исследования оценщиком использовался сравнительный подход. В отчёте указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно, не допускают неоднозначного их толкования и не содержат противоречий, с учетом представленных письменных пояснений оценщика к отчету об оценке.

Из письменных пояснений оценщика к отчету об оценке, исходя из наличия по мнению представителя Правительства Ленинградской области недостатков отчета, следует, что в отчете приведена информация: из участков КФХ (ФЕР) выбирались перспективные участки, с высокой вероятностью изменения разрешенного использования на ДНП. Это участки вблизи населенных пунктов, около крупных водоемов. Такие участки сразу выделяются ценой, она превышает средний диапазон сельскохозяйственных земель 10-50 руб./кв.м. При выборе участков ФЕР в качестве аналогов принимались участки с указанием в объявлениях "перспективный", "рядом деревня", "ИЖС по генплану" и т.п. Цены предложений таких участков начинаются от 100 руб./кв.м. Поэтому из выборки были отбракованы участки с ценой до 100 руб./кв.м. Предложений 2011 года - мало, и у них нет видимого потенциала перевода в ДНП ни по текстам объявлений, ни по цене. Понижающая поправка для предложений 2010 года в размере 3,5% в гораздо меньшей степени повлияла на величину итоговой стоимости объекта оценки, чем это случилось бы при принятии в расчет аналогов 2011 года с ценами от 43 до 94 руб./кв.м. На стр. 65 отчета об оценке приведена информация о величине средней корректировки 15% для участков ИЖС/ДНП, находящейся в диапазоне 5%-20%. Поправка 11% приведена на стр. 64 по данным одного из проанализированных источников. Средние величины поправок и их диапазон приводятся источниками по данным всего объема участков, предлагаемых в сегменте ИЖС/ДНП. Подавляющее большинство этих участков - типичная небольшая нарезка 6-20 соток в коттеджных и дачных поселках, обеспеченных дорожной инфраструктурой и в большинстве случаев инженерной инфраструктурой. Аналитика по оптовому рынку участков площадью более 1 Га ни в 2011 году, ни в современных источниках не приводится. С учетом основного влияния факторов местоположения, площади, обеспеченности коммуникациями: для небольших участков ИЖС с дорогами и коммуникациями, расположенных в наиболее привлекательной 30-километровой зоне от КАД, величина поправки на торг будет находиться на минимальном уровне; для крупных участков ДНП, неразработанных, находящихся на значительном удалении от КАД, величина поправки будет находиться на максимальном уровне. Использование в расчетах максимальной корректировки для сегмента участков ИЖС/ДНП объясняется площадью участка, его местоположением и отсутствием инженерной инфраструктуры.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, с учетом пояснений оценщика, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено.

Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости заявленных объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости, определенном в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая вопрос о возмещении расходов, понесенных административным истцом на оплату услуг по составлению отчета об оценке в размере 32 500 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ст.106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам и другие признанные судом необходимыми расходы.

Исходя из положений ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1), следует, что в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 106, 129 КАС РФ).

Требования к содержанию административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемым к нему документов сформулированы в статье 246 КАС РФ, пунктом 4 части 2 которой установлено, что, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. При этом необходимо отметить, что пункт 5 части 2, содержащий требования о представлении вместе с отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, утратил силу с 10 августа 2017 г.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П положения статьи 111 КАС РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.